Ще излезе ли сметката на инвеститорите?

Небостъргачът до мол „Парадайз“ на 55 етажа с височина 215 м. ще е първата сграда в София, която попада в категорията „небостъргач”. Поне според стари американски нормативи за такъв се смята сграда над 150 м височина. Според някои небостъргачът ще закрива Витоша. Такава сграда като дирек по-скоро няма да закрива, а ще загрозява пейзажа на юг. Разбира се, според някои ще го украси. Други са, обаче, проблемите с такава сграда.

Небостъргачът до мол „Парадайз“, гледан откъм ул. „Хенрих Ибсен“. Визуализация: арх. Мая Йовчева

Инвеститорите чакат разрешително за стоеж. Кметът на София се готви да откаже разрешително. Понеже общинарите от ГЕРБ и бившият главен архитект Здравков пъргаво са придвижили проекта по всички законови процедури, ще се стигне до съд. И да спечелят в съда, инвеститорите се изправят пред някои неизвестни.

Както у нас магистралите излизат по-скъпо на километър в сравнение със Западна Европа, така и небостъргачът няма да излезе по-евтино. Колко ще са разходите, е въпрос, на който и самите инвеститори не могат да отговорят със сигурност. Но за приходите има известна яснота.

Проектът е на такава фаза, че още няма точни данни за разгънатата застроена площ. Но при средна цена 4000 евро на кв. метър, общата й оценка е приблизително между 140 млн. и 190 млн. евро. По такава цена на кв. м бяха офертите за друг подобен небостъргач – „Златен век”, пак в Лозенец.

Не всички жилища и офиси в един небостъргач гледат към Витоша и към слънцето. В този тип сгради има голяма тъмна вътрешна площ. Само част от жилищата или офисите ще са с прозорци, навътре в сградата остават части с изкуствено осветление, много повече от нужните за сервизни помещения. Но това са архитектурни проблеми. Важното е, че висока цена на кв. метър е непостижима за цялата застроена площ.

И не може да се продаде изведнъж и на зелено

Практиката показва, че обикновено небостъргачи през цялото си съществуване остават до една четвърт – една трета празни, непродадени или не наети под наем. И заетост от три четвърти се смята за успех.

Тоест, небостъргачът край мола може да разчита на продадена площ за 100-120 милиона, ако постигне тази средна цена от 4000 евро на кв. м. На пазара на недвижими имоти в София трябва да се изсипят изведнъж тези пари. За какъв период? И една част от площите остават празни, за даване под наем. Възвръщаемостта ще е бавна и по-малко от плановете.

Приходите от наеми са в конкуренция с други офис площи в района и в София въобще. Няма как да са много по-високи, заради по-скъпата сграда, или заради „предимството”, че небостъргачът е висок и някой се натиска да си разположи офиса нависоко. И да плаща повече за енергийни и общи разходи.

Основния източник на предполагаема печалба и инвеститорски интерес идва от сметката, че на малък терен за основа на сграда се разполага голяма застроена площ разположена на 55 етажа. Цените за тази площ, дори да са най-високите в София, не могат да надскочат много средните за района.

Инвеститорът може да разчита на парвенюшките страсти на купувачи, които искат да живеят на 30-ти или 50-ти етаж в небостъргач. И да си купят жилище, от което ще гледат Витоша, но и огромния покрив на мола, който прилича на промишлена производствена площадка.

Транспортните проблеми са отделен въпрос. И сега около мола има задръствания от сутрин до вечер, в час пик стават тежки. Дори да построят подземен или многоетажен паркинг за 300 коли,

задръстванията няма да намалеят, а ще се увеличат

Просто на вече построен квартал с определена пропускливост и

Мол „Парадайз“, вдясно на снимката, мястото на паркинга пред „Била“ е определено за издигането на небостъргача. Снимка: Георги Кожухаров, Дневник

 

ширина на улици, и разстояния между сгради няма как да изсипеш в една точка още няколкостотин автомобила да влизат и излизат през целия ден, и да стане по-добре.

София е исторически сложил се, застрояван повече от век град. За да може един или друг вече застроен район да стане „сити“ с небостъргачи, трябва да се разруши всичко наоколо. Да се вдигнат транспортни естакади на два етажа, подземни пространства и т. н. Някои софиянци, придошли от провинцията, имат такива идеи за мащабно строителство, и да се тъпчат нови сгради навсякъде. Да им строят гаражи и паркинги, а не като в Швейцария, примерно, където премахват паркоместа в градовете. И всичкото това строителство в София искат да става не на празно място и в периферията, ами в централните части.

Тия дни в Париж гласуваха на референдум да премахнат още 10 хил. паркоместа, след премахнатите 10 хил. преди няколко години. И да превърнат нови 500 улици в пешеходни зони. Там, също така, с референдум утроиха таксите за паркиране на големи автомобили.

Жителите на Манхатън, например, не си купуват коли. Там работят хора, които пътуват на работа с метро. До чернокожия с шарена фланелка и рапърска прическа, пътуващ от Бронкс, в метрото са се наредили бизнесмени с костюми по 5 хил. долара, пътуващи към Уолстрийт. Софийският провинциалист, независимо дали е роден някъде в страната или в София, не си представя точно това. Той иска с джипа да паркира пред входа. Като няма място – паркира на тротоара, да чупи плочките. Затова за някои идеалът на цивилизацията е небостъргач с подземен гараж.

В крайна сметка събарянето на стара архитектура и построяването на високи сгради и небостъргачи в София няма да спре, при това общо културно равнище на жителите. Излъчените на избори общинари и главни архитекти ще го допускат, презастрояването ще върви. Единствената пречка ще бъде възвръщането на инвестицията, което не е сигурно. Но в строителството силно се намесва и прането на пари. При него печалба от продажби на площ не е от голямо значение. Възвръщаемостта може да се проточи с години, това не е пречка.

Все пак, София не е Манхатън, няма перспектива тук небостъргачи да почнат да никнат като гъби.