Петър Петров Кредитен консултант в специализираното дружество за бизнес-ипотечни кредити, Кредитекс „Бизнес ипотечен заем” и „жилищен ипотечен заем” са понятия, които все още се бъркат от много хора. По инерция се слага знак на равенство между „ипотечен” и „жилищен” кредит. Често при кандидатстване за заем за бизнес, обезпечен с ипотека, хората погрешно очакват условията да са същите като при жилищните кредити. Няколко заблуди Три са основните причини за тези заблуди. Първата е, че дълго време, когато се кажеше „ипотечен”, се разбираше кредит за жилище. Допреди няколко години повечето бизнес заеми бяха краткосрочни и не се отпускаха срещу ипотека, а най-често срещу залог на машини, съоръжения и оборудване, вземания от клиенти и т.н. Все още можете да чуете предприемач да казва: „В активите на фирмата ми има 3 камиона, вземания от голям клиент и стоки на склад. Имам нужда от нова база. Колко ще ми дадете?” Същият този предприемач има 2 лични апартамента и 1 къща, но и през ум не му минава, че може да ги заложи и срещу тях да получи бизнес кредит. Просто защото в неговото съзнание „ипотечен” е равно на „жилищен”. Бизнес кредит обаче вече може да се вземе и с обезпечение на личен жилищен имот. Втората идва от факта, че дълго време много бизнес кредити се вземаха като жилищни. Хората правеха гимнастики, за да успеят да се вместят в определени „продукти” или „програми”, включително продаваха своя апартамент на родителите си и кандидатстваха за кредит за покупка на жилище, с парите от който финансираха бизнеса си. По неформални изчисления на „Кредитекс” все още около 15% от предприемачите, които искат да теглят заем за бизнеса, предпочитат да го „маскират” като заем за покупка на жилище, за да постигнат по-ниска цена на кредита. Третата причина за объркването е, че кредиторите рекламират предимно жилищни, а не бизнес кредити. „Надцакването” с промоциите по лихвите важи предимно за жилищните заеми, а не за тези за стартиране или разширяване на дейността. Но хората автоматично прехвърлят очакванията си за ниска или нулева цена от жилищните към бизнес кредитите. Разликите В действителност жилищните и бизнес кредитите са различни като специфика, риск и цена. Общото е единствено думичката «ипотечен”. Първата разлика между жилищния и бизнес кредита е в целта. При жилищните кредити тя е покупка на имот, който може да се използва за основно или за второ, допълнително жилище. Целта на бизнес кредита винаги е генериране на (повече) печалба. Този, който тегли кредит за покупка на жилище, не очаква да спечели, а да стане собственик. Обратно, предприемач, който е собственик на един имот и желае да го ипотекира за бизнес кредит, се надява да спечели. Обикновено при бизнес кредитите предприемачите вземат пари, с които да постигнат минимум две цели – например да купят парцел, на който да построят собствена база, и да им останат и средства за инвестиция в нови, модерни машини. Възвръщаемост При тегленето на жилищен кредит основният мотив не е възвръщаемостта от покупката, а промяна в условията на живот. Докато при тегленето на кредит за покупка на хотел например едно от основните неща, които интересуват предприемача, е възвръщаемостта на проекта. Първото и най-важно нещо, което гледа човек, когато купува жилище, е месечната му вноска да е такава, че да не затормозява семейния бюджет. Купувачът на жилище не се интересува толкова колко средства ще върне по кредита, тъй като основната му цел е да живее в закупения имот. При бизнес кредита хората печелят много повече пари и възвръщаемостта е много по-висока отколкото при жилищния. Пример: Представете си, че имате бизнес, чрез който успявате за една година да изкарате около 30% възвръщаемост на вложените от вас пари – имате 100 000 лева, след година ги правите на 130 хил. В кредитна институция ви дават заем за бизнес при обща цена около 10%. Ако вземете 100 000 лева кредит с едногодишен гратисен период по главницата, в края на годината ще сте платили 10 000 лева лихви и такси, но от бизнеса ще сте спечелили 30 000 лева. Чистата ви печалба ще е 20 хил. лева, което не е никак зле. В същото време обаче сте засипани от реклами и промоции за жилищни кредити и ви прави впечатление, че цената на бизнес кредита е с 2-3% по-висока. Изчислявате, че при кредит от 100 хил. лева разлика в лихвата от 2% означава 2 хил. лева повече разходи за лихви – и решавате да „не се минавате”. Това обаче е напълно погрешно: като не вземете бизнес кредита, понеже ви се струва по-скъп, просто пропускате възможността бизнесът ви да спечели. Добрите предприемачи гледат колко ще спечелят, когато теглят чертата под сделката. Ако имат бизнес, който печели чисто 30%, теоретично всяка лихва по-ниска от 30% е приемлива за неговото финансиране. Срок на кредита В момента някои от банките предлагат заеми за покупка на жилище с 30-годишен срок. Обратно, срокът на връщане на един бизнес кредит е по-кратък. Допреди една-две години предприемачите теглеха предимно няколкогодишни (от 2 до 3 години) потребителски заеми за своя бизнес. Да се намери инвестиционен кредит със срок, по-голям от 5 години, беше почти невъзможно. Дългосрочни бизнес ипотечни кредити се появиха наскоро, но дори и сега техният срок не надхвърля този на жилищните кредити, а е средно 10 години. Бизнес ипотечните кредити на „Кредитекс” са 15-годишни. Срокът на връщане на един бизнес кредит обикновено е обвързан с периода на очакваната възвръщаемост. Един хотел например започва да генерира възвръщаемост след петата–седмата година. Затова е неразумно срокът на връщане на кредита за него да бъде по-малък от 5 години. Изискванията за жилищен ипотечен кредит са по-малко, отколкото при бизнес кредит. При първия по-лесно се удостоверяват доходите. Цена Жилищните ипотечни кредити са по-нисколихвени. При тях е голямата борба за промоции по лихвите. Цената на бизнес кредита е по-висока поради по-големия риск и по-големия брой рискови фактори. При жилищния кредит основният риск идва от човека, а при бизнес кредита рискови може да се окажат промените в потреблението, рязкото вдигане на цената на суровините, конкуренцията, качеството на мениджмънта на самата фирма и т.н. Един бизнес може да се развива добре, но може и да забуксува. Въпреки това обаче в някои случаи разликата между цената на един жилищен и един бизнес кредит не е толкова голяма. Ако теглите 10-годишен кредит за бизнеса, но като физическо лице, при лихва от 6%, вместо 10-годишен кредит като фирма - за бизнеса при лихва 8%, „оскъпяването” на бизнес кредита ще е 660 лв. на година. Обезпечение При жилищния кредит е имотът, който се закупува. По правило кредиторите третират този род обезпечение като по-бързо ликвидно – т.е. по-бързо биха могли да продадат едно жилище, отколкото кравеферма. Обезпечението по бизнес кредита също е имот, но дотук свършва единствената прилика между двата вида заем. При бизнес кредит като обезпечение могат да послужат жилищата на собствениците, на техните роднини, офиси, магазини, складови помещения, парцели ... изобщо всякакъв вид недвижим имот. Бизнесът, който генерира парите, е това, което анализира кредиторът. Съветите на специалистите 1. Направете си сметка колко печелите от бизнеса си, така че да вземете кредит бързо и без бюрократщина. 2. Не сравнявайте цената на бизнес заема с тази на жилищния, защото това означава, че не мислите за развитието си. Ценното е във възможността за печалба. 3. Теглете кредит за бизнеса, не го маскирайте като жилищен, защото излиза по-евтино. При тегленето на жилищен кредит с цел бизнес рискът от неплащане в някаква степен се увеличава, тъй като лихвата не намалява данъчните задължения. Пример: Фирма (ЕООД) и физическо лице получават кредит, съответно при 8% лихва за фирмата и 6% за физическото лице. И в двата случая доходите са еднакви, но поради „по-ниската” лихва собственикът на фирмата решава да получи кредита като физическо лице. Резултатът е, че след изплащането на дължимите данъци, лихви и главници за 10-те години във фирмата остават в повече 18 135,00 лева, които могат да се ползват за инвестиционни или за оборотни средства. Общият приход след покриване на лихви и данъци при фирмата е 6,3% по-голям от този на физическото лице. Какво ще се случи оттук насетне? 1. В близките една-две години специализацията между кредиторите ще се задълбочи. От една страна, ще има кредитори, фокусирани в жилищно кредитиране, а от друга – такива, които ще се занимават предимно със сложни бизнес казуси. 2. Жилищното кредитиране ще стане по-автоматизирано. Не е изключено големите агенции за недвижими имоти да започнат масово да предлагат на свои клиенти консултации и помощ при попълването на документи за жилищен заем. 3. Бизнес кредитите изискват по-задълбочен финансов анализ и индивидуален подход, затова не е изключено те да останат специалитет на кредитори с по-голям апетит към риска. 4. Лихвите и по жилищните, и по бизнес ипотечните кредити ще се повишават независимо дали за кредити в евро или в лева. Тази тенденция вече се наблюдава. 5. Развитието на бизнес ипотечните кредити ще показва нивото на предприемачеството в България.