Пламен Пейчев В началото на септември повечето български банки обявиха, че повишават лихвите по кредитите. Типично по български – всяко чудо за три дни, и отново се появиха атрактивни промоции за кредити, които са на рекордно ниски нива за България. Какво се случи и защо? Първата причина бе, че БНБ повиши от 8% на 12% минималните задължителни резерви на търговските банки, което оскъпи цената на депозитите и доведе до повишение на лихвите по кредитите с 0,2 до 0,5 пункта. Тази стъпка бе предприета от БНБ, за да ограничи ръста на кредитите и да охлади малко амбициите на най-агресивните банки в борбата им за пазарен дял. (За сравнение процентът на минималните задължителни резерви, които Европейската централна банка прилага, е 2%, като за пасиви с матуритет над 2 години не се дължи резерв.) На второ място бе ипотечната криза, която се разрази в САЩ. Това навреди малко или много на банките в повечето държави по света, като ограничи достъпа им до финансиране. В резултат на ипотечната криза, започнала през лятото, през септември щатският Федерален резерв (националната банка на САЩ) понижи основната лихва с 0,5%, с цел да облекчи напрежението в икономиката и да спре нарастването на броя на лошите кредити. През октомври последва второ понижение – с 0,25%. Тези действия от страна на Фед показаха, че това е само началото от поредица лихвени понижения. Сега на практика Европейската централна банка няма друг избор, освен да задържи лихвените нива и постепенно да започне да ги понижава. От ЕЦБ дадоха да се разбере, че ще запазят непроменени лихвените равнища от 4% до края на годината. До 0,5% понижение на лихвите в рамките на година Очакванията ми са в срок от една година в България лихвите да са понижат с около половин процент спрямо текущите нива. Нормално е да се приближаваме плавно към лихвените нива, които са в еврозоната. При тази ситуация няколко български банки бързо “стоплиха”, че предстоят лихвени понижения и побързаха да предложат промоции по ипотечните кредити. Тези промоции бяха обявени само няколко седмици след лихвените повишения. Естествено типично по български повишенията по лихвите на някои банки засегнаха само старите клиенти, които имат вече кредити, а новите предложения за по-ниски лихви важат само за бъдещите клиенти на банките. Кредитните институции увеличиха лихвите за отпуснатите вече кредити с 0,3% до 0,5%, което доведе до минимално увеличение на вноските по ипотечните кредити от 2,5% до 4,0%. Явно банките не се притесняват да повишат леко лихвите, като разчитат, че тромавите процедури и допълнителните такси ще откажат повечето кредитоползватели да предоговарят или рефинансират кредита си. В крайна сметка при това символично увеличение на вноските по кредитите повечето хора ще ги преглътнат и няма да предприемат никакви действия. При избор на вид кредит и банка трябва много да се внимава, защото жестоката конкуренция у нас води да много разнообразни похвати при рекламирането на кредитите. А след като обезпечението, което се предлага за ипотечен кредит, е и жилището – често единствено, изборът трябва да се прецизира. Необходимо е да се получи информация за Годишния процент на разходите (ГПР), който е измерителят за ефективната лихва, която плаща кредитополучателят. В ГПР са включени всички такси, комисиони, лихви и застраховки, които биват плащани през целия период на обслужване на кредита. Освен това трябва да си изясните при забава от ваша страна какви наказателни лихви – за просрочие и др., ви начислява банката, както и броя на невнесените месечни вноски, при които кредитът ви става предварително изискуем. В България практиката е при просрочие банките да начисляват лихвите върху остатъка от главницата, което не е редно, тъй като следва те да са върху просрочените вноски. Но да се върнем отново към важността на ГПР. Има например банка, която предлага кредит с лихва от 6,15%, а друга банка предлага с лихва 6,75%. При избор с “просто око” категорично първата банка печели - с 6,15% лихва, но ако се вземе предвид ГПР, се оказва, че офертата на първата банка е по-неизгодна от офертата на втората банка. Ако сравним например тези две банки при кредит на стойност 40000 евро за 20 години, ще получим следния резултат: ГПР на първата е 7,16%, а ГПР на втората е 6,98%. Съответно общо изплатените суми са 73 249 евро към първата, и 73 056 евро – към втората банка. При вземането предвид на ГПР категорично втората банка е правилният избор. Винаги с едно наум – дяволът е в детайлите Трябва да внимаваме за всички детайли на кредита, за да изберем най-изгодния възможен. Всяка банка си изчислява ГПР по свой начин и своя формула, така че годишният процент на разходите, предлагани от нея, да изглежда по-нисък и атрактивен от тези на конкуренцията. Има дори банка, която така си наглася формулата за ГПР, че той излиза по-нисък от договорената лихва по кредита, което е абсурдно. Обикновено ГПР, ако е правилно изчислен, е с около 0,5% до 1,0% по-висок от договорената лихва по кредита. Някои банкови служители така се престарават в желанието си да продават кредити, че “пропускат” да уведомят потенциалните клиенти за “маловажни” неща като годишни такси или застраховки, а това са много съществени детайли. По-добре е да се прибегне до услугите на независим кредитен консултант, който би използвал универсална формула при изчисляване на ГПР и така кредитополучателят ще има пълна и коректна оферта с кредитите на всички банки и ще може да избере наистина най-изгодния кредит измежду всички предлагани на пазара. Европейската комисия се кани да регулира ипотечния пазар Ако и в България задейства доброволният етичен кодекс относно предоставянето на информация преди подписването на договор за жилищен кредит, ще е налице прозрачност и сравнимост на данните. Кодексът е приет от Европейските асоциации на потребителите и Европейските асоциации на кредитния сектор. Към него вече са се присъединили Гърция, Кипър, Унгария, Чехия, Словакия, Естония, Австрия, Португалия, Белгия, Дания, Германия, Франция, Ирландия, Италия, Люксембург, Холандия, Норвегия, Финландия, Швеция и Великобритания. Някои, но не всички, изисквания в кодекса се прилагат у нас. Други липсват. Етичният кодекс например задължава банките, които са го приели, да представят основната информация по жилищни заеми по стандарти, единни за всички, както и примерни погасителни планове. Така за всеки ще е по-лесно ще сравни офертите, за да избере най-подходящия. Изисква се да се опишат фиксираните и променливите лихви, както и комбинациите между тях. Включено е и условието да има срок за размисъл приема ли се офертата или не. Най-сериозно внимание е отделено на частта за разходите. Според изискванията на кодекса банката трябва да предостави списък на първоначалните разходи, които ще плати клиентът до отпускането на кредита, както и на допълнителните разходи - застраховка „Живот“, застраховка срещу пожар и други бедствия и др. В много европейски страни годишният процент на разходите се изчислява на основата на национални регулации, каквито в България няма. Банките ни по закон дори не са задължени да обявяват ГПР. Затова приемането на етичния кодекс ще е от полза за всички потребители. Дори и у нас да има съпротива, Европейската комисия обяви, че ще въведе задължителни правила за регулация на ипотечния пазар в общността. Документът се подготвя от комисаря по вътрешния пазар Чарли Макгрийви и ще бъде представен официално до края на годината. Според източници от ЕК директивата ще защити потребителите по отношение на преддоговорната информация, годишния лихвен процент, отговорното отпускане на кредит и по-ранното му погасяване.