---

Светослав Младенов е главен изпълнителен директор на „Прайм пропърти БГ” (Prime Property BG REIT), първото регистрирано акционерно дружество със специална инвестиционна цел на българския пазар. Преди да заеме поста през септември 2008 година, той е бил главен изпълнителен директор на "Белвю пропърти мениджмънт". Младенов е със седемгодишен опит като ръководител на продажби и външни пазари във водещи международни фармацевтични компании. Има две магистърски степени - по международни икономически отношения от Югозападен университет „Неофит Рилски – Благоевград, и по международен бизнес и външна търговия от Нов български университет. Специализирал е маркетинг и реклама в Американския университет в България.

---

- Г-н Младенов, кризата вече е безспорен факт и засегна всички пазари и сектори у нас. Какво се случа с фондовете в тази трудна ситуация и как компаниите в този бизнес преструктурират дейността и стратегиите си?
- Още със създаването на първите фондове за имоти у нас интересът към тях беше много голям. С настъпването на кризата интересът към тези дружества се промени, хората и фирмите, участници в едно дружество, станаха по-предпазливи и искат да бъдат по-информирани за тяхната дейност. Защото всички осъзнаха, че след всяко възходящо увеличение има и спад.
За голямо съжаление заради кризата спадът беше по-голям от очакваното. Но интерес към АДСИЦ винаги ще има, просто всеки, който иска да инвестира, трябва да е наясно, че това е дългосрочна инвестиция и да е подготвен за силни и слаби периоди през годините.
По отношение на това как компаниите преструктурират дейността - те вече не правят прибързани инвестиции, по-внимателно се преценяват проектите, по-мащабните от тях се отлагат във времето, други се преразглеждат и променят предназначението си. Всички разходи се оптимизират. Дружествата стават по-гъвкави - търсят рационални решения и начини как да реализират своите проекти. Предлагат удобни схеми за плащане, пакет от услуги, обръщат повече внимание на доброто изпълнение и на добрия мениджмънт на проекта. Също така се преразглеждат някои договорни отношения с подизпълнителите, по-внимателно се съобразява как определени разходи биха изглеждали примерно след една година.

- Какво е вашето мнение относно промените, които се предвиждат в проектозакона за акционерните дружества със специална инвестиционна цел?
- Инициативата на КФН да подпомогне фондовете за имоти чрез промени в закона се приема от повечето дружества положително. Подкрепяме по-голямата част от предложенията. Например да се даде възможност на АДСИЦ да инвестират в чужбина, би се отразило добре на сектора според мен. Това, което не подкрепяме, е промяната в частта за дивидентите и по-конкретно възможността за двугодишно отлагане на изплащането на дивидент. Тази антикризисна мярка сама по себе си е положителна, но акционерите, които са влезли при законово условие задължително разпределяне на 90% от нетната печалба като дивидент, ще бъдат разочаровани, ако се приеме възможността за отсрочка. Също така това може да породи желание у някои по-дребни акционери да се освободят от участията си във фондовете за имоти, което ще доведе до спад на индекса BG REIT.
Все още обаче не е ясно дали предложените промени ще бъдат приети, тъй като излезе информация, че проектозаконът е на път да бъде замразен заради противоречия по някои въпроси.

- Как изглеждат текущите цени на дружествата със специална инвестиционна цел в момента? Можем ли да кажем, че са подценени или отразяват допълнително влошаване на цените на недвижимостите?
- Към момента акциите на фондовете за имоти не отразяват реалната стойност на активите. След сегашния спад на цените ще започне тенденция към достигане на нива, които са реални. В този смисъл за акционерите е по-добре, ако имат възможност да изчакат, а да не прибягват до продажби на този етап. Важно е да се каже също така, че независимо от сложната икономическа обстановка подобна инвестиция продължава да бъде една от най-сигурните.

- Какво е представянето на българските АДСИЦ в сравнение с европейските?
- Българските дружества със специална инвестиционна цел са едни от най-добре развиващите се в Европа. До голяма степен това се дължи на особеностите на нашия пазар на имоти, който не е така добре развит, както в други страни. За сравнение на Запад фондовете за имоти се занимават предимно с изкупуване и управление на готови сгради, докато в България АДСИЦ инвестират най-вече в изграждането на нови проекти, което води и до по-голямата печалба.

- В България инвеститорите последните години са предимно чужденци. Купувачи от кои страни проявяват интерес към български проекти?
- Интерес към български проекти има. Този извод го правя на базата на наблюденията на международните форуми, на които участваме. Мисля, че във всяка една страна има хора, които се интересуват от изгодни инвестиции в недвижими имоти, само трябва да ги откриеш и да им покажеш какво предлагаш. По-конкретно мога да посоча например Англия, Ирландия, Русия – инвеститори от тези страни си купиха апартаменти в «Морски фар» през последните няколко месеца.

- Какво трябва все още да променим, за да стане страната ни по-привлекателна като имотна и туристическа дестинация.
- Смятам, че България е много интересно място за бизнес, туризъм и отдих. Едва ли има друга държава, която може да предложи толкова голямо разнообразие. Една от стъпките за по-бързото излизане от кризата е да се популяризира страната ни, да се каже на хората по света, че има такова място, което предлага много възможности. Много работа ни чака в това отношение. Наистина имаме чудесна природа и условия за развитие както в туризма, така и в строителството. Но е необходимо да се изгради един траен имидж на България, което доста време беше пренебрегвано. За целта трябва всеки, който е в туризма, строителството и т.н., да започне да мисли по-колективно, по-мащабно. Има страни по света, които го правят съвършено. Така че не е необходимо да измисляме нещо ново, а просто да се научим от опита им, трупан в продължение на много години. Такива страни са Дубай, Гърция и Турция, които създават голям шум около себе си. Разбира се, с помощта на своите правителства. Но не по-малко важно е и това, което прави частният сектор. Всички компании, които по някакъв начин са свързани с туризма и недвижимите имоти, трябва да се замислят как да подобряват имиджа на страната ни като цяло.

- Инвестиции в какъв тип имоти са най-печеливши в момента?
- Всички вложения в недвижими имоти биха могли да бъдат печеливши. Всичко зависи от конкретното предназначение на този имот и съответните планове на компанията и инвеститора. Вече от самото начало се преценява дали инвестицията е добре обмислена – като локация, сегмент, строителни материали, изпълнители. Например, ако искаш да изградиш жилищна сграда, трябва да осигуриш близост до болница, училище, парк, да изградиш детска площадка, магазин, аптека, да планираш апартаменти с по-голяма квадратура, където да могат да живеят семейства, да предвидиш обезопасяване на сградата и т.н. След като прецениш всичко това и направиш сметка колко ще струва, тогава може да изчислиш и печалбата от такава инвестиция. Има много примери, в които се закупува някакъв парцел без идея за какво ще се използва. Именно тези необмислени вложения са на загуба.

- Какво можем да очакваме да се случи на пазара на недвижими имоти у нас през 2010 г.?
- Аз съм оптимист, защото мисля,че сме на верния път за пазара на недвижими имоти. В момента се откриват 2 ниши, които не съществуваха преди година – това са луксозните имоти и вторичният пазар.
Дълго време се наблюдаваше една изкривена представа за лукс и се изградиха много „полулуксозни” проекти. Инвеститорите разбраха, че такива имоти не вървят и успешни са само тези проекти, които отговарят на всички изисквания и наистина могат да се нарекат луксозни. При тях тенденцията е по-скоро да се изтеглят от пазара, отколкото да се продават на по-ниски цени. „Полулуксозните” пък доста дълго се продаваха предимно чрез лични контакти. Това вече не е така. Все повече се разчита на професионализма на хората по конкретния проект. Това е предизвикателството през 2010 година – по-добър и по-образован да стане инвеститорът, а не да разчита на случайния контакт.
Друго важно, което се случва в момента, е изграждането на вторичен пазар. Това става възможно, след като на пазара се търсят и продават най-вече завършени жилища. Това е добрата новина за готовите жилищни и ваканционни имоти.

- Как се развиват вашите проекти? Изпитвате ли проблеми с реализирането им и какви?
- Наскоро получихме Акт 16 за жилищната ни сграда на улица “Черковна” в столицата. Интересното при нея е, че е една от малкото сгради в България, в които има автоматизирана паркинг система. Тя удвоява броя на паркоместата, като разполагат автомобилите на 2 нива. Проектът е изцяло продаден с предварителен договор. Ваканционното селище "Морски фар" между Слънчев бряг и Свети Влас също е завършено и беше пуснато в експлоатация това лято. Другите проекти на дружеството са по-мащабни и предстои да се уточнят изискванията на бъдещите наематели, преди да стартира тяхното изграждане – става дума за „Бизнес парк” - Пловдив, и „Прайм бизнес център” - София.


Интервюто взе Людмила Куюмджиева