Сергей Койнов е изпълнителен директор на „Фортън България“ - една от първите чужди компании у нас за бизнес имоти. Завършил е Американския университет в България, специалности приложна икономика и бизнес администрация. В момента приключва магистърската си степен по бизнес администрация - MBA в City University. Бил е SAP консултант в „Сименс Бизнес Сървисиз“ и 5 години на различни търговски и мениджърски позиции в „IBM България“. Владее английски, немски и руски език. - Г-н Койнов, напоследък темата за изграждането на софийско сити на мястото на комбината „Кремиковци“ стана доста популярна. Какъв е вашият коментар за подобна идея? - Все още по големите булеварди в столицата има достатъчно свободни места за големи и малки офис проекти, така че по-отдалечените от центъра на София места, като Кремиковци, засега остават по-малко привлекателни за развитие на мащабни проекти. А предвид трайните екологични проблеми в този район съм на мнение, че на този етап „Кремиковци“ трудно би привлякъл бизнес елита на София. - Къде тогава трябва да се търсят нови възможности за изграждането на бизнес центрове, след като центърът вече изглежда пренаселен? - Наличието на добра инфраструктура е необходима предпоставка при осъществяване на значими търговски, офис и логистични проекти. По принцип Ботевградско шосе е една от основните артерии, която в транспортно отношение осигурява бърза комуникация. Има планове и за подобряване на връзката между автомагистрала „Хемус“ и околовръстно шосе. Добрата инфраструктура обаче не е единствена предпоставка за успешен проект. В момента алтернативните възможности за проекти в по-централните части на София изглеждат по-привлекателни за инвеститорите в сравнение с района на Кремиковци. - В свое скорошно проучване „Фортън“ твърди, че в София се чувства липса на качествени офис площи. Има ли резерви за това и къде трябва да се търсят? - Потвърждаваме мнението си по въпроса. В очакване сме обаче на много големи и качествени проекти за реализиране, които да запълнят тази липса. Очакваме нови проекти да изникнат по големите булеварди на столицата и в района на летището. Разбира се, не всички проекти ще се реализират, но присъствието на големи и доказани световни инвеститори ни дават увереност, че няколко съществени проекта в София ще променят облика на града и стила на работа в него. Надяваме се и разчитаме тези нови проекти да предложат високо качество на пазара на офис площи в София, такова, каквото се предлага в другите източноевропейски столици. - Какъв е делът на незаетите офис площи в София и в други столици от Централна и Източна Европа? Какви са цените за отдаване под наем, има ли големи разлики и защо? - Нивото на неотдадени площи в столицата е приблизително 6%. Обявени са проекти за над 480 000 кв. м, но те ще бъдат реализирани след 2008 г. Пазарът започва да предлага модерни площи, които обаче все още не са в състояние да покрият търсенето на висок клас офис площи от страна на наемателите. Във фаза на планиране в момента са 723 000 кв. м. Най-високите нива у нас са в центъра на София – 24-26 евро за кв. м, докато в центъра на Прага те са 20 евро. В Унгария през последните 3 месеца са отдадени 65 000 кв. м офис площи, което надминава първия период на годината с 6000 кв. м. Нивата на неотдадени площи достигнаха минимума от 11,58%. В Полша свободните площи леко са се повишили - от 3,81% до 4,03%. В Румъния през последното тримесечие свободните модерни площи драстично са намалели до 3%. Намаляло е също и откриването на нови площи, което за последния период е едва 30 000 на фона на 60 000 през първото тримесечие. В момента наблюдаваме ниско ниво на неотдадени офис площи във всички страни от региона. Значително по-малко са свободните офиси в западноевропейски столици като Лондон, Брюксел и Дъблин. На основните офис пазари в Централна Европа търсенето остава силно, а очакваните в краткосрочен план да излязат на пазара проекти са малко. В момента нивата са под 3% в централните бизнес райони на повечето главни европейски градове, като добри примери са лондонският район Уест енд, Барселона и Женева. Дефицитът на привлекателни офис площи в градовете от Централна Европа определя и цените, които са значително по- високи от тези в Източна Европа. - Как бихте коментирали пазара на търговски площи у нас? Какви тенденции се забелязват? Какви прогнози бихте направили за следващите няколко години? - София няма сити, което да се отразява върху цените на офисите в идеалния център и те да са по-високи от тези в съседните столици, но средните наеми задържат познатите от миналата година нива. Тенденциите при търговските площи са сходни с тези в офис площите. В по-големите градове на страната има между 3 и 5 проекта за големи търговски центрове и в следващите няколко години тенденцията за бурно развитие на сектора се очаква да се запази. Неизбежно е в даден момент да се получи пренасищане на пазара и тогава предимство ще имат по-качествените проекти. Очаквам в скоро време да се появят и т.нар. ритейл паркове, като в по-големите градове вече се планират такива. - Известно е, че с помощта на „Фортън“ у нас бе осъществена най-голямата сделка за продажба на търговски център – тази за Мол-Варна, като купувачът е шотландската „Милър Дивелъпмънтс“. Подготвяте ли и други подобни крупни продажби? С какви потенциални инвеститори работите? - Много големи инвестиционни фондове и частни инвеститори имат сериозен интерес към инвестиции в България, не само в София, но и в другите градове. За съжаление за момента пазарът не може да предложи на всички добри продукти според стандартите на тяхното търсене. Смятам, че инвестиционният интерес ще остане и добрите проекти със сигурност ще намерят купувачите си. Цената на дадена сделка зависи от много обстоятелства – пазарни, политически и икономически и моментната ситуация определя актуалната цена. При наличие на по–голям търговски център в подходящ пазарен момент и 120 млн. евро може да не е пределна цена. Това на качествения продукт ли или на по-богатите купувачи се дължи? Успешното финализиране на сделката за Мол-Варна се дължи по– скоро на качествения продукт, който отговаря на критериите на западните инвеститори. - Има ли вече заявен интерес към други обекти и от какви инвеститори? - Въпросът опира до това ние да можем да предложим на потенциалните купувачи качествени проекти. Определено съществува интерес към новите добри проекти. Няма да се учудя, ако доста от тях се продадат, преди те да са отворили врати. Фактор в осъществяване на сделки от подобен мащаб е и типът инвеститор. Има такива, които търсят дългосрочна инвестиция, има и доста, които искат да направят бърза възвращаемост. Повечето обаче търсят да разработят ниши, с които могат да реализират бързи печалби. Въпросите зададе Валентин Георгиев