„Блумбърг“ Преди година разговорите за американския жилищен пазар не бяха чак зловещи, но сега са направо апокалиптични. Поредното заразно зло се очертават ипотеките с периодично регулирани лихви и няколко варианта на месечни плащания – един от най-разпространените заеми кръвопийци по време на жилищния бум. В общи линии тези ипотеки предоставят на заемоискателите четири начина да се издължат – повечето включват ниски първоначални разходи, които в някакъв момент биват коригирани и дължимите месечни суми стават много по-високи. В момента неизплатените заеми от този тип са на обща стойност $200 млрд. От тях лихвата на почти $30 млрд. ще бъде коригирана спрямо избрания за основа индекс през тази година, а на $67 млрд. - през 2010 г., сочат данните на рейтинговата агенция Fitch. Така щетите на американския жилищен пазар само ще нараснат. Средното месечно плащане по тези ипотеки с плаваща лихва ще скочи с 63%, т.е. $1052. Продажбите на жилища леко се увеличиха през ноември, но индексът Кейс-Шилер на S&P сочи, че цените са с 18% по-ниски спрямо същия период на миналата година. Неволите не свършват дотук. Повечето длъжници по тези специфични ипотеки с плаваща лихва няма да са в състояние да рефинансират дълга си заради понижен кредитен рейтинг или липса на неипотекирана жилищна собственост. Ето защо коригирането на месечните плащания ще доведе до нови запори и още по-ниски цени на жилищата. Измененията в лихвите може да предизвикат запор върху имуществото на още 8 милиона домакинства. В тази цифра не влизат онези 2,3 млн., които още миналата година бяха изправени пред опасността да загубят дома си, казва анализаторът Ерик Ротман от Zacks Investment Research. Няма нищо изненадващо Регулаторите предвидиха касапницата, до която ще доведат ипотеките с плаваща лихва. Към апогея на жилищния бум кредитите с по-свободни условия ставаха все по-популярни, тъй като цените на жилищата бяха страшно високи. През 2004 г. ипотеките с плаваща лихва представляваха едва 12% от общия брой на отпуснатите ипотеки. Три години по-късно обаче четири от всеки десет нови заема са били от този тип, сочат данните на LoanPerformance.com. В тон с най-лошите практики за кредитиране в периода на пазарния балон тези специфични заеми не изискваха подробни документи, удостоверяващи дохода на лицето. Дори се предлагаше вариант клиентът да започне с ниски месечни вноски, като впоследствие се премине към негативна амортизация. Това означава, че в един момент главницата вече може да е по-голяма, нищо че цената на жилището е паднала. Какво се случи с кредиторите, които дадоха най-много такива заеми? Ами и тук няма изненада. Washington Mutual през септември подаде документи за обявяване в несъстоятелност и вече не съществува, а миналата година Countrywide Financial Corp. бе закупена от Bank of America, която все още се бори с придобитите токсични ипотеки. Най-лошото тепърва предстои Парализиращите дни на жилищната криза далеч не са отминали и причината е в тези заеми и сходните им високорискови и дори нискорискови ипотеки, както и типа Alt-A (едно ниво по-високи от събпрайм ипотеките). Администрацията на Барак Обама е насочила всичките си усилия към борбата за възстановяване на банковия сектор, но ще е трудно тези заеми и свързаните с тях ценни книжа да бъдат изтрити директно от балансите, без да се стигне до отписване на милиарди долари. Ипотеките с плаваща лихва ще задълбочат проблема с обезценяването на жилищата в най-тежко засегнатите райони. Почти изключено е домовете, които не могат да бъдат рефинансирани, да се пласират веднага на пазара. Ако държавата не подпомогне тези собственици, жилищата ще бъдат запорирани и препродадени на много по-ниска цена. Това създава порочен кръг от все по-ниски стойности. Повторната продажба обикновено става при отстъпка от поне 30% от първоначалната цена, казват американските анализатори Джон Кембъл, Стефано Джилио и Парах Патак. Те са изследвали 1,8 милиона транзакции, извършени в Масачузетс през последните 20 години. Още проблеми Запорите влекат след себе си редица социални последици. Принудителните продажби са лоша новина за всички освен за адвокатите и брокерите. Училищата и останалите обществени услуги получават по-малко пари от имуществени данъци заради по-ниските оценки на имотите. Хората губят домовете си. Стойността на къщите в близост до запорирано имущество също страда. „Наложените възбрани са предпоставка за понижаване на цените на жилищата, разположени в радиус от около половин километър. Най-силно засегнати са тези на разстояние до 200 метра“, казват анализаторите. Знаем, че е трудно да се съчувства на заемоискатели, които така и не е трябвало да взимат въпросните заеми или пък просто не са си дали сметка какво ще се случи при най-лошия възможен сценарий. Брокерите, кредиторите и спецовете от Уолстрийт, които продаваха и преопаковаха тези заеми, определено заслужават презрение. Тези ипотеки обаче са неизбежна зараза, която се нуждае от лечение. Правителството трябва да намери начин да позволи на най-платежоспособните заемоискатели, обвързали се с ипотеки с плаваща лихва, да рефинансират дълга си при сегашните ниски лихви. Друга опция е да модифицира заемите. Варианти на лечение Стъпка в правилната посока са предложенията на Федералния резерв и Federal Deposit Insurance Corp. да изменят заемите на онези, които са в процедура по запор. Друга алтернатива е да се позволи на собствениците да останат в жилищата си, но под наем. По аналогия на кол опциите Fannie Mae и Freddie Mac биха могли да закупят дял в по-нисколихвените и наскоро модифицирани заеми. Така данъкоплатците ще извлекат полза от момента, в който пазарът тръгне нагоре и жилищата бъдат препродадени. Защо пък ипотеките с плаваща лихва да не бъдат превърнати в тридесетгодишни заеми с фиксирана ставка? Според Ротман тази мярка ще даде глътка въздух на всички и ще предостави повече време да се създадат правилните решения на проблемите. Независимо кой подход ще бъде избран, на епидемията от запори трябва да се сложи край. В противен случай жилищните активи, ипотеките и отписването на ценни книжа ще държат финансовата система под обсада.