Бързият възход на WeWork я превърна в една от най-известните стартиращи компании в света, оценена на 47 милиарда долара през 2019 г. Падането й беше по-бързо. Само четири години след постигането на тази връхна оценка, бизнесът подаде молба за фалит.
Облечена в мантията на технологична компания, WeWork се оказа бизнес за отдаване под наем на офиси, който беше развален от проблеми, които сама създаде и накрая от сили извън нейния контрол.
По време на възхода на WeWork тя похарчи много, за да придобие множество дългосрочни договори за наем на някои от най-скъпите пазари на недвижими имоти в света. След това тези търговски имоти бяха разделени на по-малки пространства за наематели, обикновено на краткосрочна основа. Но представянето й пред клиентите беше повече от евтини бюра и техника. Тя се стремеше да се представи в сърцето на безброй утопични идеали, в преследване на „мисия за издигане на световното съзнание".
WeWork беше доведена до ръба от две кризи: краят на разцвета, подхранван от рисков капитал, и катаклизмът в офис работата, предизвикан от пандемията.
„Първо и най-очевидно, това беше пандемията", каза Антъни Сабино, експерт по несъстоятелност в адвокатската кантора Sabino & Sabino и професор по право в университета Сейнт Джон. „Кой очакваше, че на никого няма да бъде позволено да ходи в офиса, както в старите времена? Пандемията не само причини пряко празни офиси, но и унищожи пазара на офис площи. Това принуди компаниите да преминат към дистанционна работа, а някои дори я прегърнаха. Независимо дали доброволно или не, резултатът е един и същ: подчертано намаляване на нуждата от офис пространство, единствената стока на WeWork", добави Сабино.
Тя подаде молба за защита от фалит в последен опит да се справи с огромното си дългово натоварване и да определи правилния размер на портфолиото си от недвижими имоти. Някога най-големият наемател на офис площи в Лондон и Ню Йорк, WeWork обещаваше революция в начина, по който работят компаниите и десетки хиляди служители – наливна бира, безплатно кафе и закуски, удобно обзавеждане, дискретно осветление, много общуване и други удобни за служителите удобства – всичко това срещу месечна такса.
Но бизнесът започна да се разпада през 2019 г., когато инвеститорите се възпротивиха на огромната й оценка в навечерието на листването на фондовия пазар. Когато в крайна сметка стана публична, чрез сливане с „празни чекове" преди две години, WeWork беше оценена на $9 милиарда; по-малко от една пета от пика си на частния пазар. Преди търговията с акциите й да бъде спряна в ранните часове на понеделник сутринта, тя беше оценена на по-малко от 50 милиона долара.
Компанията, която към юни поддържаше 777 локации в 39 страни, включително 229 локации в САЩ, според документите, прегледани от Wall Street Journal, се изправя пред 10 милиарда долара задължения за наем, които предстои да бъдат изискуеми, и други (15 милиарда долара, започвайки от 2028), тъй като стойността на пост-пандемичните търговски недвижими имоти рязко спада.
На фона на неистови усилия на членове на борда за преструктуриране и оборот, WeWork изхарчи 530 милиона долара през първата половина на тази година и имаше само 205 милиона долара в брой към юни. През август компанията предупреди, че има „съществено съмнение", че ще остане в бизнеса.
WeWork – или The We Company, както беше преименувана в пика на своята помпозност – беше плод на въображението на Адам Нойман, 44 годишен израелско-американски предприемач, започнал кариерата си, рекламирайки Krawlers, линия бебешки дрехи с пришити наколенки . През 2010 г., след финансовия срив от 2008 г., Нойман и американският му бизнес партньор Мигел Маккелви излязоха с идеята да наемат офис пространство и да го отдават под наем на фрийлансъри и стартиращи фирми.
Брандиран като социална мрежа от реалния живот, WeWork се зае да трансформира начина, по който работим. Понякога самата работа изглеждаше като добавка. WeWork предвиждаше „WeUniverse" от фитнес зали, пространства за съвместен живот и училища. Рисковите капиталисти харесаха играта и наляха милиарди.
Но всичко се срина, когато инвеститорите започнаха да преглеждат проспекта на компанията, за да направят WeWork публична на фондовата борса в Ню Йорк. Те заключиха, че това не е хибридната технологична компания, проектирана от Нойман, а компания за имоти.
Скоро след това Нойман беше свален на фона на противоречия относно неговия стил на управление. Изпълнителният директор „убедил служителите да пият скъпа текила Don Julio, да работят 20 часа [и] да присъстват на срещи в 2 сутринта", според New York Times. „Той ги убеждаваше да пушат марихуана на работа, да танцуват на Journey около огън в гората по време на екскурзии през уикенда, да пушат повече марихуана [и] да пият повече текила." Подаването на S-1 преди неуспешното IPO също разкри как Нойман всъщност е дал под наем търговската марка „Ние" на компанията, заедно със сградите, които той лично притежава. Впоследствие Нойман почти изчезна. Сега той живее в квартал Гринуич Вилидж в Ню Йорк със съпругата си и техните шест деца.
Но Нойман не беше свършен. Със значително оставащо състояние – около 2,2 милиарда долара, според Forbes – той инвестира пари от семейния си офис в друга компания за недвижими имоти Alfred през 2020 г. Друга, наречена Flow, събра 350 милиона долара инвестиции от Andreessen Horowitz, една от най-големите фирми за рисков капитал в Силиконовата долина, миналото лято.
Била ли е WeWork някога технологична компания? Скоро след като бизнесът подаде документи за публично оповестяване за първи път, Harvard Business Review отхвърли тези претенции, твърдейки, че няма нито един от трансформиращите отличителни белези на начинаещ технологичен гигант – освен бързия растеж и големите загуби от $1,6 милиарда, при приходи от $1,8 милиарда , през 2019 г. – и вместо това беше компания за недвижими имоти, макар и „разрушителна".
„Според нас една успешна модерна технологична компания може да трансформира цели индустрии, да постигне разширяване на мащаба и обхвата с главоломна скорост и да реализира огромни печалби, без да изисква значителни капиталови инвестиции", пише списанието. Прегледът изброява ниски променливи разходи, ниски капиталови инвестиции, много клиентски данни, мрежови ефекти и екосистеми, които стимулират разширяването с малко разходи, сред атрибутите, които би очаквал да види в технологичната игра. Но WeWork нямаше такъв.
Ако WeWork никога не е била технологична фирма, а просто е търгувала с илюзии за начина на живот на технологиите, непременно погрешна ли е била идеята на компанията да си осигури дългосрочни наеми при благоприятни условия и след това да се предлага на пазара в нарастващото тогава търсене на наеми?
„Само когато пазарните условия се обърнат, хитростта има обратен ефект. Това не е нищо повече от търсене и предлагане и грешно предположение в този случай, залагане, че търсенето на вашата стока (офис пространство) ще бъде високо и доходоносно, докато цената, която плащате за предлагането си (лизинг) е гарантирана на по-ниска цифра. За WeWork се оказа точно обратното: ниско търсене на неговия продукт и принудени да плащат наеми за пространство, което WeWork не можеше да наеме", каза Сабино.
Източник: Гардиън, превод: Ш.Меламед