Мая Цветкова
Европейската директива за ипотечните кредити, която е още в „суров“ вид, предизвика различни тълкувания относно начините и посоките за облекчаване на отпускането на ипотечни кредити от една страна, а от друга – защита на интересите както на потребителите, така и на банките. Някои от основните текстове в проекто-документа – който разбира се ще важи и за банките в България - са насочени, обобщено казано, към „подсигуряване“ на връщането на кредита, което се предлага да стане в две посоки.
От една страна, на потребителя, кандидатстващ за отпускането на заем, би трябвало да бъде предоставена от банката (или банките) лихвен „план“ за връщането на кредита през следващите години. Като се има предвид, че повечето жилищни заеми, поне у нас, са за срокове от 15 до 25 години, това изобщо няма да бъде лесно. В други държави дори се предлагат и ипотеки, чийто срок на връщане достига 50 и повече години.
Но да разгледаме условията у нас. Както е видно, много е трудно да се предвидят не само стойностите, но и посоката на движение на лихвите дори за 5 години напред, камо ли да се изготви сравнително точен „план“ или схема за техните стойности за срок от 15 и повече години. А според евродирективата, банката би трябвало да предостави на клиента „схема“, която да му покаже най-благоприятния и най-неблагоприятния за него вариант, т.е. почти точно да се предвиди каква би била максималната и минималната сума, която потребителят на ипотечен кредит ще плати за целия период на погасяването му (освен ако не предпочете да го погаси предсрочно).
Доколкото може да се прецени към настоящия момент, имайки предвид и финансовата криза в света започнала от 2008 г., то и за банки със солидни отдели за анализи и оценка на риска подобна „задача“ би била доста трудна, затова подобни схеми на погасяване по всяка вероятност биха били доста приблизителни. А и по всяка вероятност (ако посоченото изискване залегне в окончателния вариант на документа) едва ли би се предвидило „задължение“ от страна на банките да не надминават максималната стойност на пълната цена на кредита.
От друга страна, в проекто-директивата се предвижда банките още по-подробно да проучват финансовото състояние на бъдещите си клиенти, с цел по възможност в максимална степен да се избегне отпускането на заем на (потенциално) неплатежоспособни клиенти. В текстовете засега не е посочено какви точно биха могли да бъдат допълнителните изисквания в тази посока – още повече, че и сега банките у нас например изискват доста документи и справки при отпускане на заем. Погледнато от друг „ъгъл“, колкото и „цветущо“ да е финансовото състояние на даден кредитополучател при отпускане на жилищния заем, никой не може да гарантира на 100 процента, че то ще бъде такова да кажем и през следващите 10 или 20 години. Което предполага, че е възможно финансовите институции, за да изпълнят новите регламенти, да се наложи да „вдигнат летвата“ при отпускане на жилищни заеми.
Посоченото, макар и съвсем обобщено да описва прилагането на практика на някои текстове в проекто-директивата за ипотечните кредити, навежда на мисълта, че е възможно в този си вид дадените предложения не само да не улеснят, но дори и да „затегнат“ отпускането на жилищни заеми от банките в ЕС.
