Христо Димитров, експерт „Анализи”, ЕЛАНА Пропърти Мениджмънт Пазарът на земеделска земя в България набира скорост и в последните две години демонстрира ръст както в обеми, така и в цени. Насочването на пазара към фаза на зрялост беше задвижено най-вече от появата на институционалните инвеститори в земеделска земя – това са предимно фондовете, които инвестират в земя, и техните акционери. До 2005 г. пазарът беше нисколиквиден, хаотичен и много трудно предвидим, тъй като повечето сделки се сключваха „на тъмно”. След появата на институционалните участници на пазара вече три години по-късно може да се каже, че пазарът изглежда по друг начин: високоликвиден, предвидим и прозрачен. Конкуренцията в развитието на земеделието, в инвестициите в него и в земята „изсветлява” бизнес отношенията на този пазар и търси начини за преодоляване на последствията от силната фрагментация на земята в страната. Фрагментацията – воденичен камък пред раздвижването на пазара След 1989 г. процесът на възстановяване на частната собственост върху земеделските земи бе решен по най-справедливия, но не и най-ефективен начин. Реституцията от 90-те години на миналия век върна над 10 млн. декара на предишните им собственици или техни наследници, което доведе до силната фрагментация на земята. Много често на 10 дка има над 20 собственици. Тази характеристика на сектора забавяше развитието на реален пазар, тъй като бизнес отношенията между инвеститори и собственици бяха изключително много затруднени. 1989 – 2007: Какво се случи със земеделската земя за 18 години? 1991-2001 г. През този период възниква първата вълна на поземлени отношения, но реален пазар на земеделска земя почти не съществува, като цените са относително стабилни при ниско или почти липсващо търсене. Паралелно протича и процесът на реституиране на земята. Средните цени на декар варират в рамките на 40 до 150 лева. 2002-2005 г. През този междинен етап развитието на пазара остава сравнително слабо, характеризиращо се с наличието на много продавачи на земя и малко купувачи. Съответно предлагането е значително по-високо от търсенето, което се отразява само в минимална промяна към повишение на средните цени до диапазона 100-160 лева за декар. Въпреки това през този период на земеделската земя започва да се гледа и като на инвестиционен актив. През 2005 г. се появяват първите акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), инвестиращи в земеделски земи. 2006-2007 г. В тези последни две години настъпва втората вълна на пазарни отношения. Започва същинското развитие на един вече реален пазар на земеделска земя. Вече има конкуренция между много купувачи. Важна роля за появата на тази конкуренция и, респективно, за развитието на пазара имат акционерните дружества със специална инвестиционна цел, както и други крупни купувачи. Важен фактор е и членството на страната в Европейския съюз и достъпът до съответните финансиращи програми за развитие на селското стопанство. Програма САПАРД инвестира в развитието на земеделието точно в този период в последните години, а тепърва предстои още по-последователна инвестиция с безвъзмездната помощ от Структурните фондове. Средните цени на земята вече достигат нива 150–300 лева за декар. Това ценово равнище все пак се позиционира под средното за страните от Централна и Източна Европа. Накъде и как ще расте пазарът на земеделска земя? Най-важен проблем за пазара остава комасацията на земеделската земя, която се осъществява в ограничени мащаби на ниво ползване на земеделска земя главно чрез сделки за замяна на земя или за ползване без промяна на собствеността. Очакванията за цените на земеделската земя са за ръст, но реалистичната прогноза е, че няма да се покачва цената на всяка една земеделска земя. Стойността на раздробената, лошо управлявана и некачествена земя ще се покачва слабо или ще се задържи. Стойността на добре управляваната, качествената и носеща стабилен доход земя ще се покачва. Така цените на земеделските земи ще продължат да се повишават с плавен ритъм, с около 15 до 25% годишно, като през 2012 г. средната цена на декар ще бъде в рамките на 500-600 лв. на декар. Влияние върху пазара на земята ще окажат и редица световни тенденции, като все по-широкото разпространение и използване на био- и екогорива, използването на земята за ветрогенераторно и фотоволтаично електропроизводство и др. Още редица други фактори ще оказват влияние върху пазара на земеделска земя, сред които са доходността от земеделието, климатичните фактори, държавните и европейските субсидии, нивото на комасация, нормативната уредба и др., но същественото е, че пазарът на земеделска земя, както и самото земеделие ще продължават да се развиват при обещаващи перспективи.