Валентин Георгиев 2008 г. може би е началото на края на имотния бум и у нас, прогнозират експерти. Ако през 2007 г. България се изкачи в челото на световната класация на „Глобъл пропърти гайд“ по поскъпване на имотите с над 30 на сто, то през тази година е възможно темповете на нарастване на цените да намалеят с 15-25%, твърдят експерти от сектора. Цените на недвижимите имоти в България, които от доста време постоянно вървят нагоре, през 2008 г. могат да поемат в обратната посока и остро да спаднат, пише виенският в. „Ди Пресе“. Цитиран е Орлин Владиков, управляващ в софийското сдружение „Недвижими имоти“, според когото намалението може да стигне до 25 процента. На българския пазар действително е възникнал балон, пише „Ди Пресе“. Съотношението между средните доходи на населението и цените или наемите на имотите е изключително изкривено. Почти една четвърт от жилищата, които се дават под наем, са празни, а само за три години цените на недвижимите имоти са се увеличили три пъти, съобщава българският експерт. Цените на панелните апартаменти също са достигнали пределни стойности. Очакванията са, че пазарът скоро ще се нормализира и единствено висококачествените жилища ще поддържат цени от 3000 до 3500 евро на квадратен метър. От „ЕРА България“ пък очакват ръстът на цените на жилищните имоти да е в рамките на 10-15%. Изборът на купувачите ще бъде насочен към качествените жилища с добро местоположение, както и към стари, но в добро състояние, с добре поддържани общи части. С повишаване стандарта на живот младите семейства ще се насочат от малките жилища тип гарсониера към по-голяма квадратура. Прогнозите за 2008 г. са най-търсените жилища да са тип двустаен апартамент ново строителство, както и тристаен – старо строителство или панел. У нас има силно надценени имоти, чиято цена през 2008 г. ще се запази или ще спадне заради диференциацията на пазара, смята Калин Стоянов, мениджър продажби в офис "Бетър хоумс" на ЕРА. Като такива той посочва някои панелни апартаменти в квартали като "Младост" във Варна с недобре поддържани общи части. Анализатори от сектора очертават и променящия се профил на купувачите на недвижими имоти у нас. На първо място вече са руснаците, насочили интереса си засега основно към Черноморието. Техният дял достига 55 на сто. Следват ги англичаните (15%) и ирландците (8%). През изминалите години британците масово купуваха недвижимости в България - най-вече във вътрешността на страната и в планините, припомнят австрийските медии. Според тях богатите българи вече предпочитат да си купуват имоти във Виена. Наскоро в австрийската столица българин купил жилище за 520 хиляди евро. Експерти: Пазарът в България е надценен Само през миналото десетилетие светът видя пукането на два „балона" на цените на активите: дотком балона и върлуващата в момента криза в жилищния сектор в САЩ. Инвеститорът от САЩ Дан Амос (Dan Amoss) вижда един трети „балон", и за съжаление - тъкмо в България, коментира Money.bg. Според този практик с опит на нашия пазар третият балон, който ще се пукне, е в сектора на недвижимите имоти в България. Какви са основанията за подобна мрачна прогноза? В началото на процеса на инвестиране в недвижими имоти в България се очакваше цените на имотите в София да достигнат тези в Прага и Будапеща, които от своя страна в близко бъдеще да достигнат тези в Рим и Берлин. Инвеститорите използваха пари назаем, разбира се. Най-умните и съобразителните закупиха два или повече имота, като използваха първия закупен като гаранция за втория, а втория като гаранция за третия и т.н. Те бяха гениите, които изградиха пътя на финансовите пирамиди. Фундаменталните анализи сега доказват, че пазарът на недвижими имоти в България е надценен. Сериозните анализатори на пазара на недвижими имоти използват два главни индикатора за оценка: (1) коефициента наем спрямо цена и (2) коефициента цена към доход. Първият индикатор разделя годишната рента от имота към цената му и така показва каква е текущата възвръщаемост на инвестицията. Сто години американска история са демонстрирали, че нормалната възвръщаемост е 10-12%. Имотът е евтин, ако възвръщаемостта достигне 15-20%, а показател 6-8% предполага надценяване и „балон". През последните три или четири години възвръщаемостта в България се движи в границите 3-4%, което вече предполага един много раздут „балон" - имотите би трябвало да са надценени три до четири пъти. Вторият индикатор, съотношението цена към доход, показва колко годишни дохода (преди данъците) са нужни, за да може едно домакинство да си купи дом. За една зряла уравновесена икономика правилото е коефициентът да е средно два пъти превишение цената на имота над годишния доход на домакинството. Груби изчисления за пазара в България през 80-те години показват, че е било приблизително така. В момента на повечето пазари в региона индексът е 7-9 годишни дохода на домакинство като цена на един имот, което отново показва, че цените на имотите у нас са надути три или четири пъти.