Розалия Банкова

През 2009 г. все още няма обявена сделка с инвестиционни имоти в България, макар че очакваме към края на годината такава да бъде финализирана. Това съобщи за „Класа“ Георги Киров, мениджър „Инвестиции и корпоративно-консултантски услуги“ в Colliers. Под инвестиционна сделка се разбира покупка на имот, който генерира доход чрез отдаване под наем, т.е. има реализация към крайни ползватели. Купувач в случая е не ползвател, а инвестиционен фонд.
Според Киров сегментът е от първите, реагирали на рецесията още миналата година. Оборотът от сделки и ликвидността се понижават, а предлагането се покачва и има много собственици, които търсят реализация. Повечето от инвестиционните фондове се отдръпнаха или временно замразиха дейността си, т.е. търсенето е на доста ниски нива, подчерта експертът.
Както при всички сегменти на имотния пазар, такъв тип покупки и инвестиционни сделки са силно зависими от кредит, който в момента не е толкова наличен колкото преди. Според Михаела Лашова, мениджър „Инвестиционни продажби“ във Forton, инвестиционните продажби са нов, развиващ се сегмент на пазара. По думите й през 2009 г. няма сключени големи сделки (над 5 млн. евро), тъй като международните инвеститори очакват нива на доходност, по-високи от тези в Западна Европа. Това за продавачите е неизгодно, ако не са притиснати сериозно от финансовите институции. Тъй като пазарът се сви и останаха само най-рисковите инвеститори, очакванията на продавачи и купувачи значително се разминават. Забелязва се известно раздвижване в последните месеци, каза Лашова, като добави, че голяма част от международните инвеститори, с които работи Forton, са възобновили активността си. Интересът им се пренасочва от парцели за строеж към готови сгради, генериращи приход. Според Лашова кризата има и благоприятен ефект, тъй като води до подобряване на инвестиционния продукт, така че да отговаря на международните стандарти, което ще оздрави пазара и ще засили интереса към страната ни.
Качествените проекти с добра локация, правилен подбор от наематели, дългосрочни договори на разумни наемни нива ще бъдат успешни във времето, единодушни са експертите. Препродажбата е логична само ако няма възможност за адекватно финансиране и рефинансиране на проекта, каза Лашова. Преди рецесията пазарът дърпаше изкуствено всички нагоре и затова във Варна се започнаха пет проекта, които фундаментално няма как градът да „изхрани“, подчерта Киров.
По думите му, на основните пазари пенсионните дружества са едни от основните играчи в сегмента, докато у нас имат направени покупки, но само на сгради, които използват, и не са активни. Според Лашова пенсионните фондове са консервативни инвеститори, а пазарът на недвижими имоти в България винаги е бил високорисков. Като друга пречка пред тях тя посочи, че заради динамичните цени на имотите в момента, КФН им създава проблеми от гледна точка на спазване на допустимите проценти на активи като част от портфолиото им.
При повечето публични фондове, които са събирали пари за България за недвижими имоти, по-голямата част от капитала е до 2006-2007 г., посочи Киров. Той добави, че има и фондове, които не използват публично набиране, а директно се обръщат към инвеститори и са успели да съберат пари в периода 2007-2008 г., но процесът при тях е по-бавен. Тези феномени не са много видими в България, подчерта Киров, като обясни, че това се дължи на факта, че икономиката ни създава продукта и повечето купувачи са чужди фондове. Много от компаниите, които са инвеститори в България, са чуждестранни – Heitman, General Electric, Quinlan Private, както и листнатите фондове в Лондон – Bulgarian Property Developments, Lewis Charles, Equest и т.н. В момента, в който започне някакъв оборот на сделки обаче, това е индикация за тези играчи, че пазарът е тръгнал и фондовете в изчаквателна позиция ще направят първите си сделки, прогнозира експертът.