Страхил Иванов е роден на 27 октомври 1956 г. в София. Завършил е Висшия минно-геоложки институт в столицата. Работил е в „Нипроруда“. Съдружник и управител на агенцията за недвижими имоти „Явлена“ ООД. Бил е председател на Националното сдружение за недвижими имоти и член на Управителния съвет на Асоциацията на бизнес оценителите в България. - Как се отрази стресът и кризата в световната икономика на недвижимите имоти и стигна ли строителството до дъното, г-н Иванов? - Строителството все още не достигнало до най-големия стрес, който му се предвещава. Очакванията са това да стане 2009 г. Тя ще е изключително негативна за цялата икономика на България и в частност за проектирането, за строителството и за търговията с недвижими имоти. Намаляването на оборотите неминуемо ще доведе до свиване на производството и търговията с цимент, желязо, оборудването за бани, мокети, тапети, мебелната промишленост и други. - Дойде ли времето на пазара на имотите под наем? - Винаги при увеличаването на сделките за продажби намаляват наемите. Когато започнат да спадат покупките, се увеличават цените на наемите. Тази година ефектът, който се постигна, е следният: в началото, когато намаляха продажбите като брой и като обем, започна увеличението на интереса към наемите. В момента обаче има задържане на ръста на поскъпването им. Тази криза е доста по-различна от всички, които сме преживявали до момента. И в никакъв случай не може да се каже, че онова, което е било досега, ще се повтори. Сега тя удря по платежоспособността на всички хора. Освен ограниченията в мисленето им, в доверието между партньорите, в свиването на разходите, кризата намалява и потреблението в почти всички сфери. - Има ли сектори от пазара на недвижими имоти, които все още носят печалба и кои са те? - Няма сектор, който да не е засегнат силно. Абсолютно всички търпят загуби. - Защо въпреки стагнацията продавачите на парцели искат толкова високи цени? - Това е инерцията на мисленето. Допреди една година те са могли да вземат примерно 200 евро на кв. м за земята си. Сега никой не им дава повече от 80 евро. Хората не разбират, че това са реалностите, а започват да калкулират колко пари няма да получат или колко ще са загубите. Това са сметки без кръчмар, защото тяхната земя скоро може да не струва и 10 евро. И мечтите им за получаването на много надценени пари просто няма да се случат. Днес могат да спечелят тези, които актуализират вижданията си за цена. След три месеца може да им предложат под 60 евро за квадрат. - Кой пазар ще бъде най-засегнат? - Пазарът на индустриална земя ще е най-засегнатият. Това се отнася за имотите, които са в чертите на градовете и край магистралите. Временно ще намалее пазарът на земеделските земи. По-късно обаче ще се възстанови, защото те са дългосрочна инвестиция. - Има ли региони, които са по-засегнати от другите? София ли е най-добре? - София е най-засегната в момента като общ обем на слизане на сделките надолу, защото в столицата имаше огромно строителство. Силно засегнати са също и ваканционните селища – Банско, Пампорово, Слънчев бряг - навсякъде, където имаше прекомерно строителство. Впоследствие това няма да бъде така – малките населени места ще понесат най-големи загуби. Там пазарът просто ще спре. - Какъв финансов ресурс се отдръпна от строителството в България заради кризата? - Става въпрос за милиарди, които няма да бъдат инвестирани у нас. Пред последните 9 месеца се спряха уж временно проекти за няколко десетки милиарди. Мисля обаче, че ще е задълго, да не кажа завинаги. - Ще се отрази ли кризата на туризма в България? Ще ни попречи ли тя да преминем в по-високия сегмент на предлаганите услуги? - Вече има качествени хотели в България, които привличат по-платежоспособни клиенти. Общата маса обаче е среден тип - 3-звездните, които предлагат лошо качество на услугата и ценово ниво, привличащо гости от ниския сегмент. - Каква ще е съдбата на призрачния град от недовършени хотели, каквито има например край Банско? - В България хората все още нямат културата за ползването на ваканционните имоти. Няма фирми, които да ги развиват като такива, от които могат да се получават доходи. У нас ваканционните имоти или се продават с цел спекула, или са за собствено ползване. Бургаският регион е най-силно представеният по отношение на даването на разрешение за строеж на такива селища през последните 3 години. Там беше най-мощното строителство. В същото време има само няколкостотин предложения за даване под наем на ваканционен имот, а са построени стотици хиляди. Това показва слаб капацитет на фирмите, които управляват имотите, ниска разпространеност на услугата и неправилно мислене. Тепърва в Бургас и региона има какво да се работи в тази насока. Защото ако можеш да получиш 3-5 хил. евро от своя ваканционен апартамент, има кой да го управлява и го ползваш, когато прецениш, това няма да е мъртъв имот. Така ще се увеличи броят на недвижимостите, които се предлагат, ще започнат да идват на почивка и среден клас наематели. А собствеността ще се управлява и няма да има призрачни градове. Така трябва да стане и по морето, и по планинските ни курорти. Неизползването на ваканционните апартаменти и къщи е знак на незрялост на пазара и на притежателите им. Чувството за собственост не носи доходи. - Каква е прогнозата ви за 2009 г. и за края на кризата? - Краят на кризата ще дойде най-рано след 2 години. Очаквам изключително тежка 2009 г., ще фалират много агенции за недвижими имоти, консултантски фирми, строителни компании. Очаквам да станем свидетели на много интересен пазар. - Дойде ли времето на купувача и кои ще са основните играчи в настъпилата стагнация? - Неговото време дойде през лятото тази година. В момента купувачът с пари е цар. Той може да напазарува много, стига добре да си изиграе картите – при избора на имот, при водене на преговорите и при покупката. - Вярно ли е, че агенциите вече предлагат екстри като в търговски вериги? - Ухажват се купувачите, да. За мен обаче е несериозно използването на евтини подходи от типа на да подариш прахосмукачка, когато някой си купи апартамент. Става дума за търговски трикове, разработени на Запад, които се използват и от част от нашите агенции. Но това не е стабилният подход към клиента. Когато човек си купува имот, това, което го интересува, е сделката да бъде изключително сигурна, собствеността да е проверена и да няма проблеми с имота. Може да има бонуси от типа букет за дамата, сключила договор, но в никакъв случай 2 в 1 или 3 в 1. Не го възприемам като търговски подход, защото нашият бизнес е сериозен и отговорен. Трябва просто силно да се прецизират оценките. - Как се отразява поскъпването на ипотечните кредити на пазара на недвижими имоти? - Кредитирането е един от основните фактори в търговията с имоти. То отиде в проценти и нива, при които пазарът почти замира. Оттук нататък сивата икономика и кешовите купувачи са тези, които ще движат пазара. - Ще имат ли проблеми банките, които отпускат кредити за строителство? - За проблеми на банките не може да се говори. Може да се увеличат необслужваните, лошите кредити. Натам ще се насочи една голяма част от ресурса на сивата икономика в България, защото ще се стремят много бързо да се реализират обектите, които иначе трябва да станат собственост на банката или да отидат при съдия-изпълнител за реализация. - Търсят ли ви вече трезорите за продажба на имоти с необслужвани заеми? - Ние поддържаме контакти с доста банки, помагаме им да отработят определени техни необслужвани кредити. Пазарът на недвижими имоти показа, че е глобален. А също така, че е един от основните фактори за развитие на всяка икономика. На първо място е търговията с недвижими имоти, след това идва строителството и всичко останало. Няма ли краен клиент – купувач или наемател, можем да говорим само за инфраструктурно или промишлено строителство. Другото се движи от търговията с магазини, жилища, офиси и складове. Интервюто взе Станка Динева