Сергей Койнов е изпълнителен директор на консултантската компания за недвижими имоти Forton International от 2007 г. Той е възпитаник на Американския университет в Благоевград, специалност приложна икономика, и има магистърска степен от City University of Seattlе. В графата „Предишен опит“ г-н Койнов може да се похвали с трудовия си стаж в компании от ранга на IBM. През последните две години преди да стане директор във Forton, развива частна консултантска компания. Forton International е асоцииран офис за България и Западните Балкани на международната консултантска компания в областта на недвижимите имоти Cushman & Wakefield от създаването си през 2005 г. като част от AG Capital. Forton има офиси в София, Пловдив, Белград и Скопие. - Г-н Койнов, смятате ли, че финансовата криза и това, което се случи на Wall street в последните седмици, оказват влияние на България и в частност на имотния пазар? - Световната финансова криза оказва влияние на нашия пазар като цяло. Основното въздействие засега е в промяна на кредитната политика на банките. Лихвените нива се покачиха с около 1% от началото на годината. Но ако лихвените проценти растат, на практика цялата икономика бива повлияна. Затова не може да се каже, че ипотечната и финансовата криза в САЩ имат негативен ефект само или основно върху имотния пазар. Всички икономически сектори, ако искат да се развиват, търсят кредитиране от банките, а оскъпеното финансиране и трудният достъп до него частично демотивират фирмите да се разрастват, тъй като някои от предвидените начинания стават неизгодни. В същото време считам, че повишаването на лихвените проценти не би трябвало да попречи на успеха на добрите проекти. В сектора на недвижимите имоти за момента най-явен е ефектът върху сделките с ваканционни имоти, които са намалели с 40%. Сключват се и по-малък брой сделки за градски жилищни имоти, но засега не се вижда спад в цените. При бизнес имотите също се наблюдава намаляване на броя на инвеститорите, но въпреки това общата сума на инвестиционните транзакции е с повече от 20% по-висока от тази през 2007 година. - Запазва ли се интересът на големите световни инвестиционни фондове в имоти в страната, тъй като подобни финансови институции са най-пряко свързани с икономическите катаклизми, и имате ли данни за отказване на строителните компании от мащабни проекти у нас? - Да, има няколко вече публично известни фонда със стратегии за оттегляне от българския пазар. Такива са Immoeast и Equest. Със сигурност има и инвеститори, които търпят загуби на други пазари и искат да ги компенсират с продажбата на активи в България. Все пак това са единични случай засега. От друга страна, ние знаем, че се появяват и нови инвеститори с новонабран капитал, които продължават да проявяват значителен интерес към инвестиционни проекти в България. В момента фондовете с налични средства са в добра позиция, тъй като неяснотата за бъдещото развитие на пазарите кара много от собствениците на имоти в България да търсят продажба и са склонни на компромиси. - Fortоn International е консултант на „Мол Варна“. Адекватно ли е в градове като Варна да има по 5 огромни търговски комплекса? - На пръв поглед пет проекта за молове са много за Варна, въпреки че населението на града надхвърля 350 000 души, като през лятото хората са значително повече предвид туристическия сезон. Туристите в комбинация с растящата покупателна способност на жителите на Варна са основните причини за големия интерес към изграждането на търговски центрове в морската столица. Но това мое мнение има смисъл, ако инвеститорите се колебаят дали да започнат един такъв проект. Когато инвеститорите са взели решение да строят, нашата роля като консултант е да ги подпомагаме в техните инвестиционни намерения и да намираме качествени наематели. В крайна сметка пазарът ще покаже дали са много или малко моловете във Варна и в повечето по-големи градове. - Forton International е специализирана в сферата на бизнес имотите. Кои са големите инвеститори, с които работите, и най-мащабните ви проекти? - При търговските центрове имаме 11 ексклузивни проекта. Най-големият ни клиент в търговските площи е Globe Trade Centre – GTC. Компанията беше обявена за най-добър инвеститор за Централна и Източна Европа през 2007 г. и притежава значителен опит в изграждането на търговски и офис сгради. В офисния и логистичния сегмент работим активно с Tishman International и GЕ Real Еstate, едни от най-големите инвестиционни компании в недвижими имоти в света, които развиват проекта Sofia Airport Center. - Кои са основните фактори, които влияят на цените у нас? - Факторите са много – цената на земята, себестойността на строителството, цената на кредитния ресурс, търсенето и предлагането в дадения сегмент. Значителен ефект има развитието на покупателната способност на фирмите и населението. В България това е факт – номиналната покупателна способност се е увеличила с над 20% на годишна база, през последното тримесечие продажбите на дребно са нараснали с около 3%. След присъединяването на България към ЕС много частни и институционални инвеститори пожелаха да инвестират у нас. Всичко това увеличи сериозно търсенето на недвижими имоти и цените нараснаха. От друга страна, предлагането също се повишава с многобройни проекти във всички сфери на недвижимите имоти. Пресечната точка на търсенето и предлагането определя цените на недвижимите имоти във всеки един пазарен момент. - Какви са прогнозите ви за посоката на цените в дългосрочен период? - В сегмента на бизнес имотите цените и наемните нива са много логични, тъй като са базирани на икономическа обосновка. При търговските площи определящи фактори са нарастването на покупателната способност и конкуренцията. В повечето градове на страната тепърва ще се формират средни наемни нива в този сегмент. При офис площите е по-различно, защото има формирани средни пазарни стойности. В централна градска част на София например е ясно, че средните нива са от порядъка на 17-19 евро на кв. м. През последната година наблюдавахме нарастване на строителната себестойност и цените на земята и затова не виждам причина за намаление на наемите в този сегмент. В индустриалните площи няма голямо предлагане. Затова цените са доста високи - 6 евро на кв.м, но в дългосрочен план, с нарастване на предлагането, те ще паднат, защото в съседните страни, като Румъния, Полша, нивата са значително по-ниски, средно под 5 евро на кв. м. - Кои са основните изисквания на наемателите при офис площите? - За големите наематели основните критерии са най-често: отворено пространство, двоен под за кабелите, добро отопление, вентилация и климатизация, лесен достъп до сградата с автомобил и градски транспорт. Служителите на наемателите трябва да има къде да обядват и да се срещат с клиенти. Fortоn също смени офиса си наскоро. Когато избирахме къде да го преместим, се ръководихме от два фактора. На първо място, къде са клиентите ни – работим с чужденци, които отсядат в хотелите в идеалния център и за тях е по-удобно и ние да сме там, и второ – нанесохме адресите на всичките ни служители на карта, за да изберем място, удобно за повечето хора. - Можем ли да говорим за алтернатива на София в офис сегмента? - Засега повечето представители на чуждестранния бизнес гледат на София като на единствената точка в България за правене на бизнес. Ако имат офиси в други градове, то те са доста по-малки. Големият бизнес остава в столицата и е рано да се говори за сериозен офис пазар в провинцията. Но това предстои със сигурност. - Един от най-динамичните сегменти в последно време е този на луксозните имоти... Можем ли да говорим за пазар на луксозни офиси? - Ползвателите на офиси са основно две категории. Първите са чуждестранни компании, които оперират в отделни страни само като наемат офиси, а вторите са български бизнесмени, които предпочитат да притежават офисите си и най-често имат собствени сгради. За големите международни компании най-важни са практичността и ефективността, а не толкова луксът. Те търсят добър баланс между цена и качество. - Изолирана ли е България от корекция на пазарите на недвижими имоти по света и на фона на останалите страни на Балканите? - Ако икономическото развитие на страната продължи, ще има нови проекти и те ще бъдат успешни. Обемът на офис площите все още не е достатъчен въпреки многото проекти. От гледна точка на търговските площи също не сме на нивото дори на страните от Централна и Източна Европа, така че прогнозата ми е, че пазарът ще продължи да се развива. Високите лихвени нива на банките могат да окажат някакъв негативен ефект, но глобално проектите ще продължат да се развиват. От друга страна, доходността, при която се сключват транзакциите напоследък, е по-ниска от миналогодишната. Това означава, че проектите в бизнес имотите струват по-малко и ценовата корекция вече е факт. Съседните балкански държави са малко по-различни. Сърбия засега е сравнително изолирана от ЕС и света и се движи по свои правила. В Македония пък няма кредитиране и всичко се изгражда със собствени средства. Тези страни би трябвало да са дори по-малко засегнати от световната финансова криза и от съществени корекции в цените на недвижимите имоти. Въпреки това всеки пазар си има своите специфики, а общото, което ни обединява, е възможността ни за развитие. Дори да има забавяне предвид трудните финансови времена, при всички положения развитието ще бъде по-високо от това на Западна Европа или Америка.