Тони Тончев е роден през 1965 г. в Дупница. През 1991 г. създава фирмата за строителство и недвижими имоти „Торин“. Дейността й е съсредоточена основно на територията на София. До момента има реализирани над 80 000 кв. м жилищни сгради, апартаменти, магазини офиси, гаражи, както и различни инфраструктурни проекти в партньорство със Столична община и „Топлофикация-София“. - Господин Тончев, според различни проучвания поскъпването на имотите у нас през м.г. е между 30 и 35%. България пък неизменно е на първите места в света по ръст на цените в различни класации. Нормален ли е според Вас този ръст и стигнаха ли цените своя пик? - За изминалите 5 години ние всъщност можем да отчетем ръст от порядъка на 400 процента в цените на имотите. В началото на 2003 г. средните пазарни нива на жилищата - ново строителство, на територията на София рядко надхвърляха 300-350 долара кв. м. В момента имаме средно претеглена цена около 1000 евро на кв. м. Това, откъдето и да се погледне, е много сериозен ръст. Много фактори обусловиха развитието на пазара на недвижимости в страната ни. Сред тях са членството ни в ЕС, увеличаването на благосъстоянието и покупателната способност на някои слоеве от обществото ни и т.н. Редом с това България, като интересна, непозната страна и с потенциал, привлече както дребни инвеститори през годините, така и сериозни институционни групи от световния пазар. Така че, що се отнася до ръста на цените, това е нормален процес. Другият аспект на това поскъпване е свързан с един критерий за зрелост и стабилност на икономиката. А строителната индустрия се развива тогава, когато има подходящи икономически условия, което пък винаги се е считало в световен мащаб като белег на стабилност и зрелост. Но ако разгледаме в паралел българския пазар, съпоставяйки го с някои от бившите страни от Източния блок и централноевропейските държави, ние сме доста назад все още и по-скоро изоставаме като ценови равнища. Другото явление, което наблюдавахме през този период в сектора, е появата на капитали, чиято цел е да реализират бързи печалби. - Каква роля изиграха и играят тези спекулативни капитали? - Да, те могат да се определят като спекулативни. Без да коментирам техния произход, в голямата си част това са капитали на западни инвеститори – инвестиционни фондове и банки. Няма нищо обидно и нередно парите да търсят най-подходящите условия, в които да работят. Проблемът е, че тези пари разглеждат себе си като бързи краткосрочни инвестиции. А без средносрочна и дългосрочна перспектива те нямат за цел и никога не са успявали да развиват дадена икономика или сектор. Имайте предвид, че в началото на 2000 г. преките вложения заедно с производствените разходи за организация и управление на строителството у нас не надхвърляха 200 долара на кв. м. Тук не отчитам стойността на земята, която допълнително следва да бъде калкулирана. След началото на експанзията и ръста в цените много инвеститори бяха привлечени именно заради предполагаеми сериозни маржове в печалбата. В първите години това беше факт. Преобладаващата част от строителните артикули и субпродукти, които използваме в нашите производства, са или от внос, или са произведени от западни компании, базирани у нас. Не забравяйте например, че циментовите ни заводи имат чужди собственици. Така много бързо отчетохме ръст от близо 3 пъти в преките производствени вложения, което съвсем естествено през последните няколко години доведе и до отлив от тези бързи пари. Тоест независимо от строителната фаза, до която тези средства са стигнали, те се оттеглят от пазара, след като си реализират нужната печалба. А през последните 12 месеца се забелязва и отлив на малките инвеститори от преекспонираните през последните години туристически райони. Ето защо това е изключително подходящ момент за българските предприемачи да започнат да функционират в една още по-зряла и конкурентна среда. Българският предприемач трябва да отдаде необходимото уважение и да префокусира своята дейност, насочвайки я изцяло към българския потребител. В първите няколко месеца на годината наблюдаваме по-скоро един баланс между търсенето и предлагането, като преобладаващо търсенето е от страна на български купувачи. - Означава ли това, че досега чужденците са били основните клиенти? - Да имаше известен дисбаланс, ситуацията беше по-скоро поляризирана. В определени райони на страната подчертано купувачите бяха чужди граждани, но що се отнася за София – търсенето е от български граждани, като не е за подценяване и факторът с едномилионната диаспора от наши сънародници по света. Това са хора в активна възраст, със солидни професии, активно работещи, печелещи и инвестиращи в собствената си страна. Според мен тази тенденция ще се запази. - А как ще коментирате затрудненията, които идват от оскъпяването на банковите кредити? - В световен аспект наистина наблюдаваме белези на криза. Неофициално анализаторите на пазара сравняват ипотечната криза в САЩ с времето преди Голямата депресия от 30-те години... Първият белег на тези влияния, които търпим, е поскъпването на световния пазар на банковия кредитен ресурс, усеща се и при нас. Свободният паричен ресурс поскъпва, което пък се отразява на цената на банковите ипотечни продукти, които работят в сектора на строителството и недвижимите имоти. Съвсем закономерно явление е в тази връзка увеличаването на рестрикциите и на фискалната дисциплина по отношение на оценката на риска, който банките поемат към своите клиенти. Това в крайна сметка ще доведе до намаляване на тази кредитна експанзия, от една страна, до увеличаване на периода за получаване на тези кредитни продукти. От друга страна, заради многообразието от продукти, които се предлагат на пазара, това, което наблюдаваме, е, че българинът вече е много зрял купувач. Той стана доста компетентен в знанията и желанията си. В този смисъл ние не наблюдаваме понижаване на интереса към големите и скъпите жилища, а точно обратната тенденция. Затова и малкият инвеститор, който досега преобладаващо е подхранвал пазара на недвижими имоти в маломерния и евтин сегмент на жилища, вече преценява, че моментът не е подходящ да инвестира. Там интересът спада. Нещо повече. Забелязваме повишен интерес към качественото строителство, отговарящо на определени изисквания и очаквания, вкл. местоположение, район и заобикаляща го среда. Тя вече става фактор, трябва да носи уют и естетика. Така пред нас като стопански субекти няма никаква алтернатива, освен да се съобразим да постигнем тези стандарти, и то с ценови равнища, които клиентът очаква. Това поставя инвеститора в още по-агресивна среда, в която в крайна сметка големият печеливш е клиентът. А онези предприемачи, които не проведат правилния маркетинг и не адаптират вътрешните си политики и процеси, така че да откликнат на това търсене, ще трябва да напуснат пазара. Което също е логичен процес. - Има ли опасност и в строителния бранш да се появи картелиране, каквото беше открито в други сектори, и по този начин да се надуват изкуствено цените? - Наблюдавайки развитието на жилищния сегмент, смея да твърдя, че през всичките тези години не сме се натъкнали на нелоялна конкуренция или опити за насилствено завземане на ниши. - Каква е вашата прогноза за движението на цените оттук нататък? - Този въпрос е важно да се коментира в обвързаност с цената на земята. Факт е, че много от процесите, за които говорихме, доведоха до неконтролируемо, неразумно и лишено от здрав прагматизъм необосновано поскъпване на земя в цялата страна. Това явление е най-силно изразено в София. Затова и много от предприемачите като нас не пазаруват в момента земя, а реализираме инвестиционните си дейности върху проекти от предходни години. Очаквам, че собствениците на земя, подходяща за строителни цели, ще бъдат принудени да преосмислят чисто пазарните механизми и ценовите равнища, на които смятат да търгуват. В по-голямата си част те нямат за цел да развиват тази собственост и не допринасят за доброто на града. Но постепенно пазарът сам ще урегулира положението.