Само през последните месеци цените на жилищата в няколко региона на САЩ са скочили с десетки проценти. Според някои доклади е почти невъзможно да се намери къща за по-малко от двеста хиляди долара в Америка. Това, което се случва, ще има големи последици за всичко, което е прието се нарича американска мечта - тъй като притежаването на дом е може би основният ѝ компонент.
През юли цените на жилищата в САЩ са се повишили с 18% в сравнение с миналата година, съобщи калифорнийската компания „КорЛоджик“, един от най-големите мозъчни тръстове за бизнес разузнаване в страната, съобщи в редовното си месечно проучване. За нейните 45 години наблюдение на пазара на недвижими имоти това беше най-големият годишен скок на цените. Сред големите градове, където има особено бързо покачване на цените на жилищата, има няколко мегаполиса в югозападната част на страната: административният център на Аризона Финикс (плюс 29,7%), Сан Диего (плюс 23,7%) в Калифорния и столицата от Колорадо, Денвър (плюс 19,3%).
Това е най-бързото покачване на цените на жилищата от 1979 г. Ситуацията е напълно ненормална, тъй като през последните няколко години цените на американските недвижими имоти се покачваха с много по-скромни темпове. Основният фактор, според Франк Мартел, президент на „КорЛоджик“, е комбинация от изключително високо търсене и постоянно ниско предлагане. С много пари в страната, заедно с много ниски лихви по ипотеките, цените на жилищата се покачват.
Пандемията стимулира търсенето на недвижими имоти в райони с по-малка гъстота на населението и повече пространство за живеене както вътре, така и извън дома, добави Франк Нотафт, главен икономист в „КорЛоджик“. Именно затова през юни цените на частните къщи показват най-високия годишен ръст от създаването на индекса на компанията през 1976 г. - 19,1%. Такъв скок на цените значително надвишава ръста на американските доходи и намалява достъпността на жилищата, каза Нотафт, коментирайки резултатите от последното проучване.
В абсолютно изражение цените за новите жилища в САЩ вече се формират главно в стотици хиляди долари. Анализаторът Бил Макбрайд, автор на един от най -популярните блогове за американската икономика, наскоро публикува диаграма, показваща, че още в началото на тази година делът на продажбите на нови жилища на стойност по -малко от 200 000 долара е паднал почти до нула, въпреки че при в началото на последното десетилетие е над 40%.
Тези данни обаче не вдъхват доверие на всички. Има повече от достатъчно жилищни оферти, по-евтини от 200 000 долара в САЩ, казва Юрий Моша, основател на международната платформа за цифрови медии e-pr.online, който живее в САЩ. Според него това, разбира се, няма да са в топ райони, но и не са на съвсем пропаднали места - дори във Флорида можете да намерите къщи в такива ценови диапазони.
Но например в хубав район на Ню Йорк, добавя Моша, минималната цена на къща сега е около 500 000 долара. На това ниво на цените закупуването на жилище, включително ипотека, е трудна задача за едно американско семейство. Но точно затова, твърди експертът, хората напускат Ню Йорк - там където жилищата са сравнително евтини. Например във Флорида, която в момента е в бум на жилищата, има опашка за къщи, защото строителите не могат да се справят с нарастващото търсене.
Предишният цикъл на бърз растеж на цените на жилищата в САЩ се състоя в средата на 2000-те години, когато търсенето и стойността на недвижимите имоти се подхранваха от свръхдостъпни ипотечни програми. До какво доведе това е добре известно: до 2007 г. обемът на „лошите“ жилищни дългове в Съединените щати и най-важното - проникването им в световната финансова система, достигна такъв размер, че американската ипотечна криза бързо предизвика глобални сътресения .
Настоящата ситуация с ипотечното кредитиране в САЩ по принцип е различна, отбелязва икономистът Хазби Будунов, редактор на канала в „Телеграм“ PolitEconomics. Според него размерът на частния дълг в САЩ сега е на безопасно ниво и няма повишени рискове от прегряване на ипотеката в момента.
Въпреки това, както отбелязва Бил Макбрайд в едно от последните си рецензии, дори евтините ипотеки (ефективната 30-годишна фиксирана ставка беше само 3% през юни) не правят американските жилища по-достъпни. През последната година средният доход на домакинството в САЩ се е увеличил с 2,3%, докато месечното ипотечно плащане се е увеличило с 21,5%, а средната продажна цена на жилищата на вторичния пазар се е увеличила с 24,4%.
Освен това не всеки може лесно да получи жилищен заем в САЩ, както беше през периода на ипотечния балон. „Системата за ипотечно кредитиране в Америка е изградена по такъв начин, че до голяма степен е фокусирана върху онези, които в Русия се наричат държавни служители - учители, пожарникари и т.н., тоест хора, които получават стабилен доход. За собствениците на собствен бизнес, дори да печелите прилични пари, колкото и да е странно, получаването на ипотека е по-трудно “, казва Юрий Моша. Достъпността на жилищата е нарастващо предизвикателство за американците с ниски и средни доходи, коментират експертите от „КорЛоджик“ за социалното въздействие на неотдавнашния скок на цените.
Проблемът с недостатъчното предлагане на жилища беше налице в САЩ още преди пандемията. През 2018-2019 г. именно жилищното строителство се превърна в слабото звено, което забави растежа на американската икономика - през този период разходите за строителство спаднаха с повече от 10%. До началото на 2020 г. настроенията на пазара започнаха да се подобряват, но след това избухна коронавирусът - и строителната активност падна до най-ниското си ниво от пет години.
Освен това на масовия пазар на труда възникнаха редица проблеми, от които динамиката на строителството зависи силно. Ако миналата година Америка беше изправена пред рекордна безработица, сега броят на свободните работни места в много сектори надвишава реално наличната работна сила, казва Хазби Будунов. Това, каза той, се дължи на помощта, която властите предоставиха на гражданите - много американци имат възможност да не търсят работа. Това отношение се насърчава не само от директни парични плащания, но и от решения като „наемни амнистии“, които позволяват за известно време да не се плаща.
По един или друг начин, посочва експертът, ситуацията на американския пазар на труда трябва да се балансира, тъй като мерките за стимулиране рано или късно ще спрат. Но засега недостигът на желаещи да работят на строителната площадка вече не расте. Неотдавнашен доклад на „Ню Йорк Таймс“ дори твърди, че недостигът на квалифицирани работници е застрашил амбициозния инфраструктурен план на Джо Байдън: младите хора не желаят да заменят „бачкаторските“ позиции на пенсионираните си родители.
Мащабите на проблемите в строителната индустрия бяха доказани от законопроекта за достъпност на жилищата, представен през пролетта от сенатора от Минесота Ейми Клобушар. Тя твърди, че за да се осигурят жилища за всички нуждаещи се американци на фона на рекорден спад в предлагането, е необходимо допълнително да се въведат в експлоатация около 2,5 милиона единици недвижими имоти. За това беше предложено да се отпуснат 1,5 млрд. долара от федералния бюджет за премахване на различни бариери пред новото строителство, които съществуват в определени щати.
Тези пречки включват например целенасочени действия на местните общности за ограничаване предоставянето на земя за развитие.
Идеологията „просто не в задния ми двор“ е много влиятелна в Америка и традиционно се изисква много земя за жилищни недвижими имоти, тъй като строителството на масови многоетажни жилища в Съединените щати е изоставено през 1970-те - символ на американската мечта е все още семейната къща с двор. Освен това има все по-влиятелни екологични активисти, които например вече са успели да накарат някои градове в Калифорния да спрат да доставят газ за нови домове, което също увеличава цената на жилищата.
Американският бизнес вече активно се е заел с проблема, включително и напълно нямащият връзка с пазара на жилища. Наскоро корпорации като гиганта за електронна търговия „Амазон“, които създадоха фонд от 2 милиарда долара за жилища на достъпни цени за семейства с ниски и средни доходи, както и „Епъл“, „Майкрософт“ и „Алфабет“ – компанията-майка на „Гугъл“, представиха планове за развитие . Но засега настроенията сред предприемачите не са най-розовите: през август индексът на доверие на американските строителни компании в икономиката на страната, изчислен от Националната асоциация на компаниите за строителство на жилища, падна до най-ниската си стойност през последната година .
Михаил Кувирко, Превод: В. Сергеев
