2020 година беше различна. Тя донесе промени в много аспекти на личния и обществения живот и разтърси икономиките. Сега, когато годината е почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция "Икономиката през 2020 г."

 

Обемът от инвестиции в бизнес имоти в Европа се очаква да нарасне с 8,5% през 2021 г. и да се върне към обичайните си нива преди COVID-19 до второто полугодие на 2022 г., ако настоящият график за ваксините се запази, прогнозира консултантската компания CBRE.

Инвестиционният обем в бизнес имоти на Стария континент ще завърши 2020 г. със спад от 25%, показват данните на компанията.

 

Логистичните имоти ще продължат да се представят най-добре и през следващата година отчасти благодарение на ръста на частните капиталови инвестиции и институционалните продажби. Нарастващото използване на стратегии за продажба и повторно наемане на имоти също може да засили потока от сделки. Секторът на многофамилни жилища също се очаква да се възползва от желанието на европейските правителства да подкрепят заплатите и програмите за жилища под наем.

 

Офис пазарите постепенно ще се върнат към нормалното, но очакваният ръст на хибридната работа и работата от разстояние ще насочат апетита на инвеститорите към по-висококачествени активи и локации. В сектора на търговските площи третото тримесечие на тази година се е оказало повратна точка с истинско стабилизиране на сегмента. Въпреки пазарните данни, които сочат, че сделки с търговски площи ще се извършват на ниски цени в близък до средносрочен план, CBRE очаква известна степен на устойчивост и подобряване.

 

От началото на пандемията сигурните първокласни активи на основни европейски пазари регистрират ограничено движение на доходността. Доходността от  първокласни офис площи в централни бизнес квартали във Великобритания не отчита промяна, а тази в Германия леко се свива. Макар че офис пазарите ще се изправят пред предизвикателства през 2021 г., CBRE очаква устойчивостта на по-големите пазари да се запази. Заради количеството на капиталите, насочени към логистичния и многофамилния сектор, доходността при този клас активи може да се свие по-значително през 2021 г.

 

Офис пазари под натиск

 

Градовете в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) са показали по-голяма устойчивост от много големи офис пазари в Западна Европа. Като цяло усвоените офис площи на основните пазари на континента са намалели с 40% през първите три тримесечия на годината спрямо същия период на миналата година.

 

CBRE обаче очаква известно възстановяване на наемните обеми през 2021 г. благодарение на засилването на търсенето с възстановяването на икономиките, известно разхлабване на ограниченията върху корпоративните капиталови разходи, завършването на нови сгради и възможностите за предварително наемане на площи и продължаващото търсене от наемателите на качествени сгради.

 

Компанията очаква наемната активност да нарасне с 10% до 15% през идната година, като възстановяването вероятно ще започне през втората половина на годината. Свободните площи в 27-те страни членки на ЕС плюс Великобритания обаче ще нараснат с 1 до 1,5 процентни пункта през 2021 г., като тази тенденция започна още през миналата година. Към края на третото тримесечие на 2020 г. свободните площи са над 8,6%.

 

Строителната дейност през този цикъл обаче е относително дисциплинирана и CBRE очаква тенденцията да се запази. Новозавършените сгради на 15-те големи пазара ще нараснат рязко през 2021 г. с довършването на проекти в последна фаза на строителството преди забавянето на строителната дейност.

Над 50% от площите, които трябва да излязат на пазара през 2021-2022 г., вече са отдадени под наем, новозапочнатите проекти през второто и третото тримесечие са били с над една трета по-малко спрямо предходните две тримесечия.

 

Наемите на повечето пазари са подложени на натиск към понижаване и това вероятно ще остане така и през 2021 г. Наемите на първокласните офис пазари в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) са намалели с 0,4% на годишна база към края на третото тримесечие, но на някои пазари спадовете са значително по-големи – Лондон (-7,7%), Стокхолм (-7,5%) и Дъблин (-3,8%).

 

CBRE очаква някои от тези градове да се стабилизират, докато Париж и Амстердам едва сега започват да регистрират спадове. Наемите на офис пазарите в Германия и Испания се очаква да отчетат известен ръст.

 

Допитване на компанията сочи, че висок процент от корпорациите в Европа се стремят да намалят офис площите си, да подкрепят разширяване на работата от разстояние и започват промяна към по-гъвкава работа, включително повишено използване на гъвкави пространства. Последиците от тези развития няма да се усетят веднага, но те ще бъдат пречка пред цялостното търсене на офис площи. Наемателите ще търсят по-висококачествени сгради с повече технологии и грижи за благосъстоянието на служителите, а остаряването на второкласните активи ще се ускори. Поради това наемите в средния сегмент на пазара изглеждат по-уязвими от първокласните площи, счита CBRE.

 

Търговските площи – зависими от възстановяването на офисите

 

Втората вълна на коронавируса и мерките на правителствата за ограничаване на разпространението му доминират на пазарите на търговски площи и предизвикват голяма несигурност в краткосрочен план. Доверието на потребителите нарасна през октомври спрямо дъното от април, но все още е под нивата от март на повечето пазари.

 

Швеция, Холандия и Полша изпревариха през лятото нивата на посещаемост на търговски обекти отпреди пандемията, докато в други ключови пазари от ЕМЕА спадът е с около 10%. Във Великобритания посещаемостта изостава спрямо останалите пазари в региона през по-голямата част от 2020 г. след по-дълга блокада, същото се отнася и за Испания, където броят на заразените започна рязко да расте от средата на август след възобновяването на туризма.

 

Благодарение на икономически мерки, насочени директно в подкрепа на сектора на потребителските стоки, има данни за повишено търсене след първите блокади. Това е знак за значително натрупано търсене, което може да бъде освободено след разхлабването на сегашните ограничения.

 

Продажбите на дребно отбелязаха годишен ръст през май в Германия, Холандия, Австрия и скандинавските страни, а през юни и във Франция. Представянето на подсекторите на търговските площи показва значителни вариации, които се очаква да се запазят, докато мнозинството от населението не бъде ваксинирано. Търговците на хранителни стоки продължават да се представят добре през 2020 г. за разлика от компаниите за търговия на дребно, ориентирани към преживяванията, храните и напитките и забавленията.

 

В средносрочен план пълното възстановяване на големите градски локации ще зависи от повсеместното завръщане в офисите, туризма и бизнес пътуванията. Очаква се пътуванията да се възстановят напълно към края на 2024 г.
От повторното отваряне след първата блокада търсенето на наемни площи продължава в редица страни в ЕМЕА, включително от магазини за потребителски стоки и домашна техника. Някои опортюнистични търговци на дребно използват настоящата среда, за да придобият търговски площи при по-изгодни условия. Онлайн търговците също се стремят да се установят на офлайн пазара, често в по-малък формат на градски магазин.

 

През последните месеци наемите на търговски площи намаляваха, а доходността растеше в много търговски центрове и на търговски улици в Европа. Пазари като Великобритания и Холандия, които вече преживяха структурни промени заради по-високите нива на електронна търговия, регистрират по-големи корекции.

 

Популярността на някои сегменти на търговските площи като ритейл парковете е отразена в силните им наемни нива и доходност. Развитието към обвързани с оборота наеми поне в краткосрочен план изисква промяна на наемните практики и стандарти и поставя въпроси за устойчивостта на наемните нива.

 

В средносрочен план обаче инвеститорите ще придобият по-голяма представа за представянето на отделни търговци на дребно, идеалния микс от наематели, кои компании са двигател на посещаемостта и каква възвръщаемост да се очаква от различните класове на управляеми нива за търговците на дребно в дългосрочен план.

 

Логистичните имоти – във фокуса на инвеститорите

 

Силното търсене на логистични имоти в Европа по време на пандемията продължава да подкрепя сектора въпреки предизвикателната макроикономическа среда. През третото тримесечие редица европейски страни регистрираха рекордни нива на усвоени площи, стимулирани главно от онлайн търговията и веригите за хранителни стоки.

 

CBRE очаква секторът да остане привлекателен за инвеститорите през 2021 г. Търсенето от електронната търговия ще бъде подкрепено от допълнително търсене, идващо от преконфигурирането и разширяването на снабдителните вериги с цел по-добра подготовка за бъдещи нарушения и сътресения на търсенето от потребителите.

 

Свободните площи ще останат на ниско ниво, така че новите имоти и строените по поръчка проекти ще бъдат бързо усвоявани. Вторичният пазар и второкласните имоти може да пострадат малко повече от предизвикателната икономическа среда и предпочитанията към модерни площи.

 

Конкуренцията сред наемателите за модерни логистични имоти на добра локация тласка наемите на рекордни нива на редица пазари в Европа.

 

CBRE прогнозира, че средният ръст на наемите на големи логистични имоти на основните европейски пазари ще достигне 1,9% между 2020 и 2024 г. Според прогнозите ръстът на наемите ще е по-голям в градск

 

Повечето новостроящи се логистични площи на големите пазари вече са отдадени под наем, а ограниченият дългов пазар затруднява финансирането на спекулативни имоти. Но апетитът към риск в логистичния сектор се засилва и може да станем свидетели на ръст на спекулативните проекти, макар че той едва ли ще е значителен, прогнозира CBRE. ите локации заради недостига на терени и по-голямо търсене от наематели в областта на електронната търговия.

Местното търсене - двигател на хотелската индустрия и през 2021 г.

 

Местното търсене е ключовият двигател на хотелиерската индустрия в Европа след частичното повторно отваряне на региона. Провинциалните пазари се възползват в по-голяма степен от столиците, които обичайно разчитат повече на чуждестранни туристи и бизнес пътувания. Представянето на хотелите като цяло остава под нивата от 2019 г. на почти всички локации.

 

Има надежда, че търсенето на локални пътувания отчасти ще компенсира отсъствието на корпоративния и събитийния пазар в края на 2020 и началото на 2021 г., но новият ръст на заразените и възобновяването на мерките за блокада натежават върху решенията за пътувания.

 

Наличието на ваксина срещу COVID-19 се очаква да окаже дълбоко въздействие върху траекторията на възстановяването на търсенето в хотелския сегмент. При наличието на ефективна ваксина до средата или края на 2021 г. CBRE очаква приходите на хотелите да се възстановят на нивата си отпреди пандемията до 2024 г. Скоростта на възстановяването ще зависи от локацията на хотела, бизнес микса, физическата среда, управлението и пазарната позиция.

 

Заради ограничаването на приходите през 2021 г. оперативните печалби на хотелите ще останат ниски. Предизвикателствата с изплащането на дълга и наемите, например, ще останат големи за много собственици и оператори. Операторите обаче са открили начини да намалят разходите по време на пандемията и ако тези мерки бъдат запазени, много хотели ще се представят по-ефективно и с по-голяма печалба с връщането към нормалността.

Някои страни в Европа имат проекти в строеж, включващи и хотели, които вероятно ще излязат на пазара. Това несъмнено ще повлияе на степента на възстановяване на някои пазари и ще увеличи натиска върху съществуващите активи в краткосрочен план.

 

Но много проекти в развитие, които навлязоха в пандемията в етап на проектиране или планиране, бяха или отложени, или спрени, така че заплахата за предлагането в средносрочен план ще бъде ограничена и това ще подкрепи възстановяването на оперативното представяне.

 

Заради предизвикателствата в краткосрочен и средносрочен план цените се очаква да останат по-ниски от нивата през 2019 г. Но отстъпките ще варират в зависимост от физическите и оперативните характеристики на активите.

 

Европейският дългов пазар остава отворен и ще има налично финансиране за правилните сделки. Това включва и финансиране за строеж, макар че то ще бъде скъпо. CBRE очаква кредиторите да гледат по-стратегически на експозицията си към хотели през 2021 г. – кредитополучателите ще трябва да демонстрират устойчив бизнес модел и уместен план за възстановяване.

 

Инвестициите в хотели намаляха рязко пред 2020 г. само с няколко значими сделки, включително някои хотелски компании се отказаха от активи, за да се рекапитализират. През 2021 г. CBRE очаква обемът от сделки да нарасне, а компаниите за частни капиталови инвестиции да са особено активни.

 

 

Божидарка Чобалигова, редактор Десислава Попова