Страхил Иванов е роден 27 октомври 1956 г. в София. Завършил е Висшия минно-геоложки институт в столицата със специалност технология на минното производство. Работил е в „Нипроруда“. Съдружник и управител на агенцията за недвижими имоти „Явлена“ ООД. Бил е председател на Националното сдружение за недвижими имоти и член на Управителния съвет на Асоциацията на бизнес оценителите в България. - Г-н Иванов, как ще се отрази на българския пазар на недвижими имоти кризата, тръгнала от краха на рисковите ипотеки в САЩ? - Брутният продукт на света е около 58 трилиона долара. До момента загубите от кризата са към 1 трилион. Това е голям проблем, защото е страшно голяма сума. Липсват официални данни за колко трилиона са ипотечните облигации в САЩ. Очаква се обаче загубите да достигнат до 1,2 трилиона долара - огромни размери за света. Най-лошото е, че когато преди 10 години са били приети като финансов инструмент, не е било ясно при евентуална криза колко ще изгубят не само американските и европейските финансисти и инвеститори, но и от останалите части на света. Освен САЩ и Европа кризата вече засегна Япония и Китай. От тази гледна точка липсата на финансов ресурс в света е огромна. В момента наблюдаваме нещо много нелогично - Федералният резерв на САЩ изчерпа възможностите си за въздействие по отношение на лихвите. Когато последния път се опита да ги снижи, този инструмент не проработи. Облигациите се задържаха на едно и също ниво, имаше дори леко покачване за един ден и на следващия спадът продължи. Самият аз за първи път наблюдавам изчерпване на инструмента „снижение на лихвен процент“. - Какъв е ефектът от този процес в Европа? - Ефективните лихвени проценти се качват нагоре. Печалбата на търговските банки става голяма заради разликата между основния лихвен процент (ОЛП) и ефективните лихви, по които те отпускат кредити. Появява се един спекулативен марж, който е икономически необясним. Но пък е обоснован от търсенето и предлагането – нуждата от финансов ресурс на пазара е огромна, такъв няма и затова стойността му се повишава. - Наблюдава ли се и в България подобен спекулативен момент? - Българските банки реагират по същия начин, защото са клонове на чуждестранни финансови групи. И в нашата икономика се наблюдава страхотна нелогичност с покачването на лихвените равнища като ефективен лихвен процент, по който може да се вземе кредит. БНБ като регулатор не може вече да променя ефективните лихвени проценти. От тук нататък увеличаването им за гражданите и фирмите предопределя забавянето на темповете на пазара на недвижими имоти и на кредитиране. От своя страна те ще забавят темповете на икономиката. И най-лошото – ще забавят ръста на цените и на пазара на недвижими имоти. Ако процесът продължи, ще се достигне до точката, при която пазарът ще започне „да връща“ цените. - Какво значи това? - Покачването на цените и на обемите в търговията с недвижими имоти ще стигне платото. А може би вече и да са на него... И ако продължи вдигането на лихвените равнища, пазарът може да тръгне надолу - като обеми и като цени. Това автоматически ще се отрази негативно първо на самите банки, защото ще започне процес на свиване на кредитирането. Затова смятам, че ще има пренареждане при банките и проблеми. - Как ще се отразят проблемите на пазара на недвижимите имоти върху икономиката? - Пазарът на недвижими имоти в момента е абсолютният локомотив на икономиката на България. Над 30% от брутния вътрешен продукт у нас се създава от него и съпътстващите го дейности - строителство, производство на скално-облицовъчни материали, на санитарен фаянс, на цимент, на гранитогрес и др. Огромна индустрия стои зад този пазар. Забавянето му в рамките на половин-една година ще забави и тези индустрии, което ще се отрази на икономиката като цяло. - Има ли изход от тази ситуация? - Според мен БНБ изигра изключително положителна роля за „охлаждането“ на кредитирането през предишните години. В момента обаче Централната банка трябва да намали основния лихвен процент (ОЛП в момента е 4.85% - б.р.), кредитните централи да задържат покачването на лихвите и да започнат да ги свалят. - А не трябва ли да се намалят задължителните минимални резерви, които банките държат в БНБ без лихви, след като има такъв недостиг на пари? От миналия септември те нараснаха от 8% на 12%. - Това е второто нещо, което трябва да се направи, след като БНБ намали ОЛП. Трябва да има отхлабване на примката около банките във връзка със задължителните минимални резерви. Така кредитните централи ще разполагат с по-голям ресурс. В момента ограниченията, които се поставят от чуждите банки-майки към нашите, е по отношение намаляване на парите, с които да работят. Това вече поражда проблеми. - Какво очаквате да е поведението на търговците на недвижими имоти? - За първи път пазарът на недвижими имоти в света показа, че е изключително сериозен фактор по отношение на икономиката не на една държава, а по отношение на световната икономика и световните кризи. Това не е гордост, а нов световен проблем. Българският пазар на недвижими имоти трябва да се пази. - Как може да стане това в условията на глобална криза? - Ако БНБ намали ОЛП, а търговските банки - лихвените си проценти, това няма да охлади пазара, а ще го остави да работи достатъчно добре. Така към вътрешните и външните инвеститори ще бъдат изпратени сигнали, че кризата не е засегнала толкова силно пазара ни. По този начин ще продължи огромният приток на инвестиции в България. Парите трябва да отидат някъде, добре е това да е българската икономика, която ще продължи да се развива. На нас, на пазара на недвижими имоти, ни трябва да издържим една година. - Смятате, че за една година кризата ще отшуми? Световните банки и инвеститори няма да допуснат кризата, на която сме свидетели, да продължи да се развива. Няма да го позволи намесата на големите инвеститори и на правителствата. Важното е да се издържи поне половин-една година и проблемът ще бъде минимизиран. От тази гледна точка от наша страна трябва да има реакция и тя да бъде към привличане на инвестиции. - Не трябва ли цените на недвижимите у нас да паднат? - Не. Никой в България няма интерес от намаляване на цените им. Купувачите имат интерес цените да са ниски само в момента на сделката. От там нататък за тях е по-добре да се покачват. Защото никой не купува, когато цените падат. В такъв момент всеки се отдръпва и чака да види кога свободното падане ще спре. Държавата също е заинтересувана цените на недвижимите имоти да растат. В резултат на сделките в бюджета влизат от 90 до 120 млн. лева. Заради местните данъци и такси и в бюджетите на общините влиза процент от продажбата на недвижими имоти. Пак от търговията с офиси, складове, апартаменти и къщи в страната влизат милиарди евро инвестиции годишно. Собствениците на земеделски и на всякакъв тип земи печелят страхотно, защото от продажбата им получават пари, които с труд никога не могат да изкарат. Има хора, които спечелиха милиони евро от продажба на земеделски земи. Това е начин за влагане. Те започват да харчат тези пари и така стимулират развитието на икономиката на страната. Диаспората – българите, живеещи в чужбина, също вкарват огромен финансов ресурс, когато пазарът на недвижими имоти върви нагоре. - Не са ли презастроени твърде много София и големите ни градове? - Строителството е много ползотворно, защото подменя остарелия сграден фонд на България. Амортизационният срок на монолитното строителство е 80-90 години. На панелките е 70 години. Когато се изчисли годишната амортизационна норма във вид на обеми и обема жилища, които се изграждат, ще видите, че не става дума за презастрояване, а за подмяна на фонда. Панелните постройки са много у нас. Те трябва да бъдат заменени с нови сгради.