Георги Георгиев е завършил Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски“. Работил е като юрисконсулт в областната служба „Земеделие и гори“ в гр. Сливен и в „Геотехмин Консулт & Инженеринг ООД“. През 2006 г. се присъединява към екипа на „Елана Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ, където заема длъжността директор „Връзка с инвеститорите“. Георгиев е председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, която беше създадена през февруари 2007 г. Нейни членове са “Елана Фонд за земеделска земя” АДСИЦ, “Адванс Терафонд” АДСИЦ, “Булленд инвестмънтс" АДСИЦ, “Земеделски инвестиционен фонд Серес” АД, “Фонд за недвижими имоти България” АДСИЦ, “Фонд за земеделска земя Мел инвест” АДСИЦ, “Омега агро” ЕООД, “Агро финанс” АДСИЦ, "СТАВЕН" ООД, "Земя България" ЕООД и „Уинслоу агро фонд“. - Г-н Георгиев, да ви попитам първо колко земя притежават вече инвестиционните фондове? - На този въпрос може да се отговори по два начина. Земята на асоциацията постоянно нараства, но ние приемаме и нови дружества. Затруднен съм да кажа абсолютно точна цифра, но приблизително притежаваме 1,2 млн. дка. Имайте предвид обаче, че в асоциацията има членове, които не са публични дружества, и такива, които си разделят портфейлите. Освен това е добре да направим уговорката, че има и други крупни собственици, които не са членове на нашата асоциация. Общо смятам, че големите собственици, тип инвестиционни дружества, вече притежават над 1,5 млн. дка. Естествено, процентно това все още е много малко спрямо общия брой на декарите в страната (по данни на земеделското министерство в страната се обработват над 38 млн. декара земеделски земи - бел.ред.). - Разбрахме, че вече са стартирани първите проекти за окрупняване на земи между отделните дружества. - Това са едни от най-сложните сделки. В момента по-скоро тече процесът на естествена комасация (уедряване на парцели чрез обединение на няколко по-малки - бел.ред.). В процеса на инвестиции ние купуваме земя и на практика се стига до някаква обща граница между отделните имоти. Те пък респективно образуват по-голям парцел. В момента действително има стартирани пилотни замени на земи между различните дружества, но те предимно са свързани с желанието на определено дружество да излезе от дадена инвестиция. Образно казано, ако например то има само 50 декара в едно землище, то няма как да извършва концентрация или комасация, затова предпочита да направи сделка с друг, който би проявил интерес да прибави към портфейла си тези 50 дка. Ако трябва да бъдем честни, процесът на комасация в страната все още не е започнал. Неслучайно една от идеите ни е да създадем възможен модел на комасация. На този етап това е концентрация на земя на ниво землище. Тоест ние ще стартираме комасационни проекти там, където имаме най-добра концентрация на имоти. - Колко от земята, която притежавате, се дава под аренда? - В това отношение буквално „убиваме“ държавата. За 2007-2008 г. беше в рамките на около 50%. През тази стопанска година ще дадем 70% и повече. В това отношение ние сме в категорията заинтересовани собственици. Имаме една статистика, че държавата за 2005-2006 г. беше реализирала около 300 000 лв. за над 2,5 млн. декара, отдадени под аренда. Това излиза около 12 ст. на декар. - Какви приходи ще реализирате вие? - Конкретно „Елана“, чийто представител съм аз, очаква да реализира около 2,4 млн. лв. от ренти за стопанската 2007-2008 г. Колегите от „Адванс терафонд“ очакват около 2 млн. лв. Голямата промяна в тези приходи ще е следващата година. Очакваме ръст от около 3-4 пъти. Разбира се, трябва да се отбележи, че отдадената земя е нараснала, както и размерът на самите ренти. - Какъв очаквате да е ръстът в цената на земята през тази година? - По различни причини през тази година имаше за кратко време много висок ръст. Това се дължи основно на получените европейски субсидии и добрата стопанска година. До момента наблюдаваме ръст от 40%. Той е малко по-значителен от нормалния. - Колко ще бъде годишният ръст? - 40% ще е годишният ръст на цената. Оттук нататък не очаквам сериозни разлики. По принцип на пазара на земя първото полугодие показва ясно каква ще е тенденцията, защото тогава се прибират рентите. Собствениците например си правят сметката, че този актив не им носи доходност или пък тя е много ниска, и тогава решават да го осребрят. - Какво ще бъде увеличението на сделките със земи? Забелязва ли се по-голяма активност? - По-скоро не. Сделките със земи ще нараснат с 10-15% на годишна основа, което е в рамките на нормалното. Ако трябва да бъдем честни, винаги има и обратен ефект. Резкият ръст на цената на земята често стопира сделките заради повишените очаквания на собствениците. Това в един момент също може да бъде спирачка. - Колко е средната цена на един декар в момента? - Около 300 лв. средно за страната. Искам много ясно да подчертая обаче, че тя основно зависи от самия парцел. Има голяма разлика между цените на малките имоти, които за съжаление са преобладаващи, и големите, които са над 20 дка. - Каква е разликата в цената между малките и големите парцели? - Разликата става все по-голяма. Малкият парцел е около 280-300 лв. средно, докато големите са около 400-420 лв. Тенденцията е тази разлика да се увеличава, тъй като разходите за поддръжка на земеделските земи са едни и същи. Например цената на една скица за земеделски имот е 20 лв. - А какво се случва с рентите? От земеделското министерство прогнозират голямо увеличение през тази година. - Рентите действително бяха изостанали спрямо развитието на пазара, но добрата година и субсидиите повлияха и върху техния размер. По-добрите добиви и европейските пари носят по-големи печалби на земеделските производители. Нормалната логика е, че щом те започнат да печелят повече, ще търсят и повече земи, а конкуренцията води до ръст на рентите. Ние също отчитаме, че ако допреди 1-2 години трудно отдавахме земя, сега на определени места направо има глад. Сериозните арендатори все повече търсят инвестиционните дружества като партньoри, тъй като имаме концентрирани парцели. Така че нормално е тази година да има сериозен ръст на рентите. До голяма степен той ще бъде обусловен от субсидиите, тъй като в целия свят те са бариерата за определяне на рентата. В някои държави дори субсидиите отиват директно при собствениците. Иначе, ако говорим конкретно, през миналата стопанска година размерът на рентите беше 10 лв. на декар, през тази е 13 лв. Тоест регистрираме 30% ръст. Следващата година обаче очаквам много сериозен ръст. Говорим вече за среден размер на ренти около 18-19 лв. - Кризата по световните пазари вече започва да създава проблеми с финансирането на много български компании. Вие сте публични дружества, какво е отражението на кризата върху вас? - Кризата няма как да ни подмине, това е ясно, но не мога да кажа, че има значително влияние. Факт е, че и на двата етапа на кризата от октомври миналата година и сега покрай големите фалити в САЩ цените на нашите акции паднаха процентно по-малко на фона на общия спад. Определено смятаме, че нашите акции са много подценени - няма нормална логика цените на актива, който притежаваме - земеделската земя, да расте непрекъснато, а цените на акциите да падат. Но това, разбира се, е пазар. Няма вечно движение нагоре или пък движение надолу. Рано или късно нещата ще се променят. Кризата не се отразява на инвестиционните ни планове. Част от колегите дори направиха значителни увеличения, което при този пазар е доста сериозно.