202 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти у нас през първата половина на 2020 г., което е ръст с 21% спрямо същия период на миналата година, сочи доклад на консултантската компания Colliers International.

Основният дял от обема инвестиционни сделки се дължи на трансакции с офиси - 53%, следван от такива с търговски площи – 43%, парцели за строеж - 3% и сгради със смесено предназначение - 1%.

През първото полугодие инвестиционният пазар в страната ни е доминиран от чуждестранни купувачи, които са съставлявали 58% от инвестициите, докато за българските остава дял от 42%.

Делът на продажби на доходоносни активи в момента на покупка (66%) регистрира превес над тoзи със спекулативна цел (26%), а останалите сделки са с имоти за собствено ползване – 8%.

Нивата на възвръщаемост в офиси и индустриални площи се запазват на ниво от съответно 8% и 9,5%. Лек ръст се регистрира при търговски площи и те достигат 7,75%.

Colliers очаква пазарът на инвестиционни имоти у нас през втората половина на 2020 г. да бъде доминиран от местни инвеститори. Според компанията има предпоставки активността на пазара да се възобнови през есента, когато потенциално ще има по-голяма яснота за развитието на коронавирус пандемията както на локално, така и на глобално ниво.

В краткосрочен план се очаква леко покачване на нивата на възвръщаемост. Приемането на България в ERM II ще се отрази положително на пазара и ще повиши атрактивността на страната за повече чуждестранни инвеститори, счита Colliers.

Наемите на първокласни офиси в София намаляват

През първото полугодие средните офертни наемни нива при офисите клас А в столицата регистрират спад от 8%, като за идеален център те достигат 14 евро на кв. м, в широк център – 12,5 евро на кв. м, а в периферните зони – 12 евро на кв. м. Средните офертни наемни нива за клас В в столицата остават стабилни от 10 евро на кв.м, сочат данните на Colliers.

През първата половина на 2020 г. предлагането на модерни офис площи клас А, В и С в София се увеличава с 1% и достига 2 315 600 кв.м. Новозавършената трета сграда в Garitage Park има основен дял в този ръст. След края на извънредното положение заради коронавирусната пандемия 6% от всички модерни търговски площи у нас остават временно затворени. Сред най-честите причини за това са преговори с наемодателя, набиране на служители, недостатъчно налична стока заради нарушена верига на доставките.В същото време наемните нива намаляват с 10% за бул. „Витоша“ до 50 евро на кв. м и от 8% за търговските центрове до равнище от 34 евро на кв. м. Colliers очаква наемодателите с дългогодишен опит да предложат гъвкави решения на наемателите, които изпитват затруднения. Най-често прилаганите подходи в тази посока са намаляване на наема, за сметка на удължаване на срока на договора или наемане на повече площи във времето.

Нивата на свободните площи се запазват на 11% от общия обем. Търсенето намалява, като брутно наетите площи, т.е. всички трансакции на пазара в София за първото полугодие са 56 500 кв.м, което е с 15% по-малко спрямо първите шест месеца на 2019 г.

Нетните усвоени офис площи клас А, B и C в София са 23 100 кв.м. През разглеждания период с
най-голям дял са трансакциите с цел подновяване на съществуващ договор - 42%, следвани от релокация (27%), отдаване на площи на етап „в строеж“ (15%), разширяване на офис пространства в текуща или нова локация (11%), преотдаване на вече наети площи (3%) и нови компании за пазара (2%).

Двигателят на търсене остават компаниите от ИТ и аутсорсинг сектора, които формират 67% от реализираните сделки на пазара. След тях следват професионални услуги (14%), фармация (6%), търговия (6%), производство (3%) и други (4%).

Colliers прогнозира, че в новоподписаните договори все по-често ще се наблюдава прилагане на стъпаловиден наем при запазване на средния доход за наемодателя, както и клаузи, даващи по-голяма гъвкавост на наемателя по отношение на възможностите за прекратяване.

В краткосрочен план се очаква и спад на офертните нива на наемите. При сградите, чието строителство е стартирало, не се наблюдава промяна в крайния срок за завършване или във вътрешните разпределения на пространството, но започването на нови сгради в повечето случаи ще се отложи за 2021 г. До края на 2020 г. нови 97 хил. кв.м офиси се планира да бъдат завършени.

Голяма част от компаниите са в процес на стратегическо преразглеждане на начина си на работа, като очакването е всеки от служителите им да работи от вкъщи дори след преодоляването на епидемията средно 1,5 дни.

Нетните площи а служител се завишават леко там, където плътността е била голяма Преосмисля се и ефективността на големите отворени пространства, като се преминава все по-често към формат на квартали или клъстъри, разделени по естествен начин от помещения с помощни функции.

Според Colliers има предпоставки споделените офис пространства да придобият все по-голяма популярност, защото могат да предоставят нужната гъвкавост на компаниите при увеличаване или намаляване на заетата площ спрямо конкретните нужди при по-ниски разходи.

Като алтернатива на оптимизация на разходите по отношение на офис пространствата си, компаниите биха разпознали възможността да преместят бизнеса си към нови локации с неусвоен потенциал като Бургас и Варна.
В средносрочен план се очаква изнасяне на бизнес процеси от Китай и Индия към Европа. България е една от атрактивните дестинации в Европа с конкурентни предимства като членството си в Европейския съюз, качественото образование и квалификацията на кадрите, ниските оперативни разходи, отбелязва Colliers.

Ръст на свободните площи, спад на цените в моловете и на бул. „Витоша“

Свободните площи в търговските центрове се увеличават с 1% и достигат равнище от 7% през първото полугодие, сочат данните на консултантската компания. Ръст от 2% се регистрира и при свободните площи на главните търговски улици в София и така те достигат нива от 10%. На бул. „Витоша“ също се наблюдава увеличение на свободните помещения - 3% от всички площи.

Модерните търговски площи в София запазват нивата си на предлагане от края на 2019 г. от 390 660 кв.м, показват данните на Colliers. Усвоените търговски площи за периода са малко над 9 000 кв.м, което е спад с 30% спрямо първото полугодие на 2019 г.

Новите марки, които откриват своите първи представителни обекти в България за периода, са DeFacto и Kik, като и двете са представени директно.

Colliers очаква някои търговци да продължат да оптимизират броя на търговските си обекти, което ще доведе до размествания в микса от наематели в търговските центрове и на главни търговски улици.

Онлайн търговията като канал за продажба ще продължи да се развива и все повече търговци ще се фокусират върху него. Интересът към търговските паркове ще се повишава, като в момента те са търсена алтернатива за откриване на нови магазини.

Наемните нива на първокласни локации в търговски центрове и на главните търговски улици се очаква да се понижат още в краткосрочен план.

Ръст на предлагането на модерни индустриални площи

Предлагането на модерни индустриални и логистични площи в София отчита ръст от 3% за първите шест месеца на 2020 г. и достига 1,096,800 кв.м, показват данните на Colliers. Той се дължи основно на завършването на Логистичен Парк София и на две нови сгради в Логистичен Парк Ист Ринг.

Търсенето през първите шест месеца на годината е движено основно от търговци на едро и дребно в сегмента на бързооборотните стоки, фармация, електронна търговия и транспорт и спедиция.

Нетно усвоените площи са 23 500 кв.м и идват предимно от новозавършените сгради, които са отдадени на етап „в строеж“. Лек ръст от 1% се регистрира в нивата на свободните площи, с което те достигат до 8%.

Средните наемни нива за клас А складови площи с добра локация и изградена инфраструктура запазват нивата си от 5,2 евро на кв.м. за месец. Клас В също остават при средни стойности от 2,7 евро на кв.м. за месец.

Целта е инвеститорите да си гарантират подходящ микс от наематели и по този начин да бъдат по-устойчиви, в случай на удължаване или задълбочаване на кризата.

Има вероятност от  повишено търсене на хладилни складове и крос-докинг площи, най-вече от оператори на хранителни стоки. Colliers прогнозира засилване на градската логистика - наемане на складове на локации в близост до жилищни квартали.

Ще се наблюдава и преместване на бизнес операции и производство по-близо до централното седалище на фирмата от Азия към Европа, т.нар. nearshoring. Като част от тази тенденция България, със своето геостратегическо положение, данъчна политика и наличие на работна сила, има шансове да привлече повече инвестиции.

Автоматизацията ще навлиза все повече в производствата и електронната търговия, което ще доведе и до оптимизация в използването на индустриални и логистични площи.

 Божидарка Чобалигова, редактор Аспарух Илиев