Розалия Банкова

Увеличаването на незаетите площи ще насърчи инвеститорите да преосмислят поведението си спрямо наемателите, каза за „Класа“ Антон Славчев, мениджър „Офис площи и бизнес паркове“ в Colliers International. По думите му предприемачите постепенно ще осъзнаят, че трябва да бъдат по-гъвкави в поведението си с дружествата, които търсят офиси. Това ще доведе до постепенното сближаване на позициите на двете страни, последвано от нарастване на броя сделки за наем. Като цяло закупуването на офис е практика най-вече за българските компании, подчерта Славчев, като добави, че чуждестранните фирми предпочитат да наемат пространствата, които използват, защото това им дава по-голяма гъвкавост.
Намаляването на сделките за закупуване на офис не само няма да доведе до спад на общото търсене, но ще стимулира пазара, смята още Славчев. Като причина посочва, че много компании, които са търсили възможност за смяна на офиса и са обмисляли опцията за закупуване, ще се пренасочат към наемане. Именно трудностите, които компаниите изпитват, ще ги стимулират да използват възможността за оптимизация на пространствата си с цел намаляване на разходите. Той допълни, че ценовите равнища в София са отбелязали спад спрямо края на миналата година и попадат в диапазона между 10 и 15 евро/кв. м. Понижението се дължи основно на заниженото търсене вследствие от ефекта на икономическата криза върху българския бизнес, както и на по-голямото предлагане на офиси, което се дължи на високия брой завършени проекти на пазара и на освободените помещения. Според Антон Славчев движението на цените в бъдеще зависи от действията на инвеститорите. Решенията на предприемачите каква стратегия да приложат от своя страна се определят от зависимостта между два основни фактора – фаза на завършеност и фаза на запълняемост на обектите.
В същото време именно критерият за качество отличава добрите от посредствените участници на пазара. Ако в една фирма се мисли дългосрочно дори в труден момент, то тя е осъзнала, че добрите условия са важни за това нейният екип да е по-продуктивен на работното си място. Компаниите, които са осъзнали тази зависимост, продължават да държат на качеството на офиса и търсят други пера за съкращаване на разходите, смята Славчев. По думите му собствениците на имоти се насочват най-вече към промяна на стратегията по отдаване на площите. Те са по-гъвкави в поведението си, склонни са да предложат по-добри цени и повече допълнителни услуги, за да привлекат наематели. Според Colliers именно това е вярната стратегия – да предлагат повече на клиентите си, защото фирмите, особено чуждестранните, очакват това.

Наемателят започна да доминира

Oт месеци на пазара на офиси сме свидетели на известен застой при сделките, но основната тенденция е промяната на пазара от такъв, на който условията се диктуваха от наемодателя, към пазар, който се доминира от наемателя, заявиха за „Класа“ от Forton. Според консултантската компания условията за наем до голяма степен вече не се поставят еднозначно от наемодателите, а наемателят има редица възможности да договори клаузи от договора в своя полза и повечето от тях имат реален положителен финансов ефект. Търсенето на офис площи намаля значително в началото на 2009 г. Очакваните по-ниски нива на заетост и финансовата несигурност, обхванала част от инвеститорите, доведоха до отлагане на част от обявените вече проекти. В същото време няколко по-големи проекта, разработвани от опитни международни инвеститори, продължават да се развиват. Видим е напредъкът на проекти като Sofia Airport Center, Megapark, European Trade Center, Serdika Center, Полиграфия Бизнес Център, Литекс Тауър.
По данни на Forton новопоявилите се офис площи на пазара в София от началото на годината са малко над 19 000 кв. м и така общата площ на построените офиси към момента надвишава 900 000 кв. м. През първото тримесечие средните стойности на незаетите офис площи достигнаха 11,64%, като има съществени разлики между централната част на столицата и периферията, където съществуват цели сгради с много добри технически характеристики, но с по-ниски нива на заетост. Спад отбелязаха и наемните нива - към момента за сгради клас А те са около 13-16 EUR на кв. м месечно. В сграда клас В офис площи могат да се наемат за около 10-12 EUR на кв. м месечно. Предизвикателствата в една подобна икономическа среда за всички участници в бизнес живота са много и нови, но възможностите да се извлече печалба от тази ситуация не са малко, подчертават от Forton.
Според Cushman & Wakefield търсенето на качествени офис площи ще се усили, след като икономиката в световен мащаб започне да се възстановява. Освен това с увеличаващото се несъответствие между ръста на различните икономики в международен план в периода 2009-2011 г. наемателите ще се принудят да преразгледат нуждите си от офис площи и там, където е възможно, ще се възползват от предимствата на проекти, които предлагат добри възможности - отлично качество и добра цена.

Магическата дума оптимизация

Ключовата дума в момента в сегмента на офис площите е „оптимизация”, единодушни са хората в бранша. Във времена на забавено икономическо развитие политиката по съкращаване на разходи на компаниите много често заема приоритет пред тази за увеличаване на приходите от основната дейност. Компаниите срещат трудности при реализирането на продукти и услуги на пазара, а в същото време разходите остават същите, включително тези за наем на офис помещенията. Според Антон Славчев наемателите трябва да бъдат по-активни в предоговарянето, защото сега е моментът да оптимизират бизнес пространството си. Именно сега ще получат най-добрата стойност за парите си, поднесена с най-голямо внимание. По думите му много компании на българския пазар вече са усетили тази тенденция. Успешните компании са тези, които използват възможността да се адаптират, докато планират своя растеж, тъй като кризата няма да трае вечно.
Според Forton вариантите са преместване в нов офис, който е с намалена квадратура или по-нисък наем, преместване в офис с по-ниски наемни нива, като се направи компромис с техническите характеристики на сградата или нейната локация, и предоговаряне на условията по договора за наем. Ползите са намалените разходи за наем и възможността да се освободят известни средства за други полезни дейности на компаниите.
От друга страна, наемодателите, които имат свободни офис площи, в момента със сигурност пропускат възможен финансов приход. Вариантите тук, според Forton, са стъпаловиден наем, гратисен период и редуциране или направо премахване на т. нар. индексация на наема, т.е. ежегодното увеличение на наема с определен индекс – обикновено спрямо официалната инфлация на България или ЕС. Българската инфлация през последните 2 г. беше една от най-високите в ЕС, което наложи увеличение на наемите с около 10-12% годишно за подписалите договор при подобни условия. Инфлацията на ЕС се движи около 2,5-3,5 % на годишна база, а за 2009 г. се очаква да бъде и под 2%.