Младен Митов работи в отдел „Анализи и прогнози“ в агенция „Явлена“ от 10 години като анализатор. С недвижими имоти се занимава от 1992 г. Завършил е икономика на промишлеността в УНСС.
-Господин Митов, напоследък много се говори за съживяване на пазара на имоти. Има ли реално основание да се използва това определение и не е ли то прибързано?
- Съживяването на пазара е факт и ние го усетихме още в края на март. Нормално е в един променлив период отначало купувачите да се стъписат, а и признаците на кризата се появиха още септември. Българската икономика е отворена и тя е зависима както от притока на инвестиции, така и от ефективността на банкирането и нагласата на купувачите и на продавачите. Така че през март хората, които бяха решили да купят имот, прецениха, че времето е дошло, защото се убедиха, че корекции в цените имаше и те се наложиха от факта, че предлагането нарасна в пъти за сметка на търсенето. Естествено, първите признаци на оживлението бяха от купувачите, които разполагат с пари в брой, и в нискоценовите имоти в рамките на 50-70 хил. евро. Масата на купувачите в средния диапазон до 120-150 хил. евро е доста по-рядка и също така има активност сред купувачите във високия сегмент, които търсят престижни имоти с много добри локации в столицата. Първоначално, когато започна оживлението, ние говорехме за преговаряне на цената до 15-20%. Но продавачите бяха активната страна в промяна на офертната цена, защото през януари и февруари нивата бяха сравними с тези от октомври, ноември и декември. Икономическа обосновка в тях нямаше, при положение че пазарът на кредитирането е свит и отпусканите от банките пари просто изчезнаха.
-При положение че банките не са започнали да отпускат кредити, смятате ли, че новите схеми, които се предлагат от строителните фирми, са оказали значителна роля за раздвижването на пазара?
- Банките винаги са отпускали кредити. Но през второто полугодие на миналата година ликвидността им се влоши и трябваше да започнат да връщат налетите огромни парични средства от майките. От друга страна, слабата ликвидност естествено доведе до повишаване на лихвите по депозитите. Не може когато лихвите по депозитите растат, тези по кредитите да намалеят. Още преди Нова година доста от кандидат-купувачите се отказаха поради факта, че лихвите доста скочиха и банките ограничиха финансирането до 50-70% от покупката. Схемите на строителните фирми и големите инвеститори помогнаха естествено, защото инвеститорът трябва преди всичко да продава. Той е теглил банков кредит и строи в момента, като трябва да завърши и при него връщане назад няма. Пазарът сам наложи гъвкавост в инвеститора, защото не е тайна за никого, че при него има доста голям запас за корекция на цената. Още повече че големите строителни фирми бяха първите, които откликнаха на затрудненията на пазара от гледна точка на финансирането.
-Това означава, че са надували цените преди, така ли?
- Не казвам, че са надували цените. През изминалите години основната маса имоти, които се търгуваха, бяха завършените. Сега има много ново строителство, но то не е завършено, а е на някакъв етап и в него не може да се живее. Доста хора искаха, когато купуват имот, да могат да го обитават веднага, след 2-3 месеца. Всички тези корективи реално стабилизираха пазара и го насочиха в правилната посока. За нашия пазар търсенето и предлагането са наистина водещите фактори и когато едното се измести за сметка на другото, пазарът се обръща. Това е един нормален цикъл и по-добре, че това се случи миналата година, защото, ако бяхме усетили кризата тази година, ценовите нива щяха да бъдат много по-високи и падането щеше да е по-тежко. Другото положително нещо е, че усетихме първо финансовата и чак след това икономическата. Когато обикновеният българин усети липса на пари в джоба си, започва да се съобразява с потреблението.
-Как ще се развиват цените занапред?
Последните години основна роля в поведението на банките имаше централният трезор с многото си корективи. Неслучайно нашата банкова система е една от стабилните в Европа. Естествено, основната дейност на банката е да продава пари и за да може да съществува, трябва да отпуска кредити. Самите банки търсят начини да излязат от тази хватка и, общо взето, последните два месеца се усеща оживление. Някои от по-малките банки, които доскоро не бяха активни, започват да излизат напред. Те винаги са имали по-спокойна политика, но сега пък имат запас, кешови пари, които могат да вкарат и да подпомогнат финансирането. Освен това БНБ направи важни стъпки, които подпомогнаха търговските банки по отношение на освобождаване на ресурс.
-И аз се връщам на въпроса за цените?
- Нашият пазар е доста разнообразен. Първо, той е разделен на две основни сфери – наеми и продажби, като във всеки сегмент все още има възможност за корекции на цените. Това обаче в никакъв случай не означава, че ще се оправдаят очакванията на някои черногледци за цени от 100-200 евро на кв. м. В условията на настоящата криза качествените имоти съхраняват цената си, докато имотите в периферията започват да се връщат към цените от 2006 г., които бяха горе-долу справедливи. Що се отнася до панелните жилища, при тях ще има още корекции, тъй като в по-голямата си част са в недобро физическо състояние. Може да се каже, че в момента има успокоение на цените на базата на това оживление, защото пари в населението има. Размерът на спестяванията надвишава почти два пъти размера на задлъжнялостта от получените кредити, като по този показател България е уникална. Купувачът трябва да оцени нуждата, че точно сега трябва да купи, защото през последните 3 г. получилите по някакъв начин пари хора инвестираха отново в имоти. Всичко това доведе до нарастването на т. нар. нефинансово богатство, което включва стойността на масата от недвижими имоти в населението.
Но дали пазарът е готов да поеме цялата тази маса, излязла на вторичния пазар и на наемния пазар, това е друг въпрос. Първите признаци на пренасищане бяха при ваканционните имоти. Не се направи абсолютно никаква преценка доколко има нужда от тях. Разчиташе се на купувачите от Англия, Ирландия и т.н., а в момента - на руснаци. Те обаче не могат да изкупят цялата маса, която беше построена и която продължава да се строи.
-Ясно е за всички, че се наблюдава сериозно изтегляне на чуждите инвестиции у нас. Кои инвеститори все пак останаха и какво все още ги привлича в страната ни особено в условията криза?
- Инвеститори още има и това се вижда. Някои от големите обекти в големите градове продължават да се строят. В условията на финансова криза инвеститорът си преоценява възможностите. А и данните от БНБ за първото тримесечие за притока на чуждестранни капитали не са толкова обезкуражаващи. Инвестицията в недвижим имот се прави с цел да донесе печалба от препродажба след време или от наем. Когато обаче няма налични пари, за да се осъществи строителството, естествено, разумно е да се замрази проектът. В България вече има няколко такива случая, но в това няма нищо трагично, а е временно явление, докато финансовият пазар заработи отново.
-Смятате ли, че повечето от тези обекти ще бъдат продължени? Все пак като положително следствие от кризата се счита спирането на безразборното застрояване...
- Някои могат да се продължат след година или две, докато други могат да бъдат препродадени. На пазара излязоха доста предложения за продажба на терен с готови архитектурни проекти в начален етап на изграждане. Това е пренареждането на пазара.
А най-положителното следствие от кризата беше, че спря безразборният ръст на цените. Миналата година сферата на недвижимите имоти беше болна от неразумно нарастване без никаква икономическа обосновка. Нито доходите бяха толкова високи, нито БВП. Ръстът на цените в рамките на година беше над 30%, което се дължеше на влезлите инвестиции, част от които от сивия сектор. Влизаме в нов цикъл на пазара, като след петгодишния подем ще има застой, спад на цените и отново подем. Не може винаги да се движим по права нагоре. Рано е обаче да се каже, че сме в рецесия, защото само за последните 3 месеца данните са влошени.
-Какво е бъдещето на т.нар. зелено строителство у нас и има ли вече пазар за него? И като цяло според вас това ли е бъдещето на строителния бранш?
- Още е рано да се говори за масовост в България. Преди 4 г. за пръв път бяхме свидетели на появата на проекти за екокъщи. Тези неща ще навлязат и при нас, тъй като в Европа темата зелено строителство и екология е твърде популярна. Самата строителна индустрия предлага нови и нови материали, които неминуемо ще влязат в употреба. При нас нещата стават по-бавно, но ще се случат.
Интервюто взе:
