Д-р инж. мат. Тихомир Цаков, управител на „Аристо“ ЕООД Очевидно е, че световната финансова криза се отрази и на пазара на недвижима собственост в България. Очерталото се още от първата половина на 2008 г. намаляване на броя сделки постепенно се ускори през последните две тримесечия и доведе до 5% понижение на броя сделки за последното тримесечие на 2009 г. спрямо предходното тримесечие. Това е за първи път след 2002 г., като годините в периода 2002-2007 г. се характеризираха с двуцифрен ръст съгласно данните на Агенцията по вписванията. Няколко основни момента постепенно маркираха влиянието на световната финансова криза. Намаляха преките чуждестранни инвестиции, които бяха основно в сектора на недвижимите имоти. Влошаването на икономическата активност в основните региони в чужбина, където работят българи, значително намали и притока на лични средства към България. Последователната политика за прозрачност при сделките с недвижими имоти и повишената активност на институциите доведоха до ограничаване на финансовите средства с неясен произход в строителството и бизнеса с недвижимости. Несигурността във финансовия сектор доведе до повишени изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити, което драматично ограничи търсенето на жилища. Последното тримесечие на 2008 г. стресово промени картината на жилищния пазар в страната независимо от инерцията на пазара. Данните на БНБ показват намаление на потока средства от работещите в чужбина за последното тримесечие на 2008 спрямо 2007 с 12,6%. И през януари приходите от чужбина намаляват с още 7,6%. Преките чуждестранни инвестиции през януари 2009-а са само 33,5% спрямо януари 2008 г. Същевременно по данни на БНБ отпуснатите жилищни кредити намаляват със 75,43% през февруари 2009 г. спрямо същия месец на 2008 г. до 67 млн. лв. На годишна база кредитирането към населението намалява със 75% до 208 млн. лв. Същевременно процентът на самоучастие се увеличи, като максималната стойност на отпусканите ипотечни кредити намаля до 50-70% от стойността на жилището. Икономическото забавяне повлия на нивото на заетост и на доходите на домакинствата, което от своя страна затрудни обслужването на кредитите. Тази тенденция се прояви през декември 2008 г. и постепенно към края на февруари 2009 г. лошите и просрочените жилищни кредити на домакинствата нарастват с 94,46% на годишна база по данни на БНБ. Необходимостта от спешна продажба ще бъде и движещата сила през първата половина от 2009 г. Малки срещу големи градове Интересна тенденция е намаляването на концентрацията на сделките в големите градове. След 2005 г. общо 5 големи населени места заемат до 30% от сделките, а само в столицата се сключват 12-14%. През последните години обаче местните пазари претърпяха значително развитие и сделките се разпределиха по- равномерно в страната. Като следствие от намаляването на чуждестранните инвестиции и затрудненото финансиране много от мащабните проекти бяха отложени или забавени, а някои незавършени обекти дори бяха замразени. Същевременно продължителният цикъл на строителния процес доведе до поява на пазара на нови жилища. По данни на НСИ площта на новопостроените жилища в страната през 2008 г. е увеличена с над 8% на годишна база. Същевременно през 2008 г. средните цени на жилищата в страната се повишиха и достигнаха близо 700 евро/кв. м. Това се дължи както на силното търсене, така и на сделките с построени през последните години жилища, които са изпълнени по съвременни технологии и съответно са с по-високи от средните цени. Много от сделките бяха с цел инвестиция, но при затрудненото кредитиране и наблюдавания спад на цените този тип сделки практически не се наблюдават към края на 2008 г. Въпреки колебанията след 2001 г. ясно е очертана тенденцията към увеличаване на потенциала на нарастване на цените на жилищните имоти в България, като за първи път тази тенденция се пречупва в края на 2008 г. Прогнозата на „Аристо“ е, че цените на жилищата ще намалеят средно с 25% за 2009 г. В първата половина на годината е възможно понижението да достигне до 30%. Необходимостта от спешна продажба заедно с ограниченото кредитиране ще доминират пазара на жилищни имоти, докато се нормализира усещането за предвидимост на икономическата среда във втората половина на 2009 г. Броят на сделките с недвижима собственост в страната е възможно да се свие до 30% и да се върне до нивата от 2004-2005 г. в диапазона 200 000-240 000. Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища в страната ще намалее с до 40%. Затрудненото финансиране ще спре мащабните проекти за нови жилища и значително ще намали останалите проекти в големите градове и курорти. Повишаването на себестойността на строителството и намаляването на продажните цени в градовете с население под 100 000 жители ще обезсмисли предприемаческата дейност в тези населени места. Голямото количество непродадени новопостроени жилища, повишените изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити и за значително самоучастие практически ще сведе до нула сделките преди акт 15. Разликите в цените на различните по качество недвижими имоти ще нарастват. Сделките в столицата с 30% спад По данни на НСИ средните продажни цени на жилищата в столицата през 2008 г. достигнаха 1191 EUR/ кв. м, а понижението на броя сделки надхвърли почти два пъти средното за страната и достигна 9,2% за 2009 г. спрямо 2008 г. Динамичните характеристики показват, че отрицателната нагласа в столицата за първи път след 1997 г. е със значителен потенциал. Oчакваме средните цени на жилищата да намалеят, като през 2009 г. спрямо 2008 г. намалението ще е с 30%. Значителната част от намалението на цените е изконсумирана в първото тримесечие на 2009 г. Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища ще намалее с до 50%, a броят на сделките в столицата ще се свие с до 25% и ще се върне в диапазона 30 000-34 000. Повишаването на себестойността на строителството, огромното количество непродадени новопостроени жилища в София и намаляването на продажните цени ще има здравословен ефект върху инвестиционната активност. Тези фактори в комбинация с ограничителните изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити практически ще спрат сделките преди акт 15. Подобно на останалите европейски столици разликата в цените между различните по своето качество имоти ще нараства рязко в полза на висококачествените жилища.