Визитка:

---

Маню Моравенов има докторска степен по “Финанси, кредит и застраховка” към СУ “Св. Климент Охридски” и магистърска степен по „Икономическа информатика” към УНСС. През последните 5 години е председател на Съвета на директорите и изпълнителен директор на „Феърплей пропъртис” АДСИЦ. Той има над 15-годишен опит в областта на недвижимите имоти и ценните книжа, като е заемал ръководни позиции в институциите на българския капиталов пазар – ДКЦК (настояща КФН) и „Българска фондова борса – София“ АД (БФБ).

---

Райка Тенкова


- Г-н Моравенов, според вас докога ще продължи свиването на пазара?

- Сега инвестиционните програми са максимално свити. Изключително рисковано е в момента да се развиват нови проекти, освен ако са обвързани с договори с наематели, които гарантират тяхната доходност. Разумно е да продължи инвестирането в жилищни проекти, които са в достатъчно напреднала фаза на строителство. Конкретно за нашето дружество, програмата ни за тази година на фона на кризата може да се стори, че не е малка - между 8 и 10 млн. лева, но от друга страна, ние продължаваме да продаваме доста добре проекта си в Созопол -„Санта Марина“.

- Ще довършите ли последната част от комплекса?

- Заради кризата се наложи да разделим последната част на няколко подетапа, които ще строим най-малко до 2012 г. Намалихме темпото. За сравнение през 2008 г. инвестиционната ни програма в „Санта Марина“ е била близо 40 млн. лева, сега е редуцирана повече от три пъти. Ще продължим да инвестираме и в някои от новите си проекти. В момента имаме три приоритетни. Единият е търговски бизнес проект в Пловдив, в квартал „Тракия“, тук търсим комбиниран вариант. Възможна е продажба на проекта, както продадохме 1/3 от него на Lidl. За останалата част от него търсим различни варианти - водим преговори с потенциални наематели, както и инвеститори, които биха го купили. Много са малко към настоящия момент инвеститорите, които продължават да разширяват присъствието си в България или търсят възможности да влязат. Заради кризата се търсят по-ниски цени на наеми, по-ниски цени на земята.

- Ще продължат ли да падат цените на наемите на офис площи?

- Наемите паднаха доста за последната година и половина и не очаквам съществено намаление оттук нататък. Едно е сигурно, че има немалко свободни офис площи. Не смятам, че до края на годината ще има съществена промяна в тази ситуация.

- В своя портфейл „Феърплей пропъртис“ голям дял имат луксозните апартаменти и комплекси. При тях какви са тенденциите?

- Счита се, че луксозният сегмент имоти с добри локации биха пострадали най-малко от кризата. В крайна сметка кризата беше толкова сериозна, че всички типове имоти пострадаха. Цените дори на топлокации бяха засегнати. Факт е обаче, че качествените проекти се продават въпреки кризата. В момента купувачите са изключително взискателни и за парите, които дават, искат високо качество. „Санта Марина“ например е в най-високия ценови сегмент и като качество, и като имоти, в които се продават луксозни апартаменти. Въпреки че се наложи да намалим цените, средната не е падала под 1350 евро. В такива проекти купувачите са около 10% от хората, които идват, за да купуват апартаменти по Черноморието. Същевременно пазарът се концентрира около руснаци и граждани на бившите съветски републики.

- Кога дружествата със специална инвестиционна цел ще могат да инвестират в чужбина?

- Проектът за изменение на закона за дружествата със специална инвестиционна цел, който трябваше да реши този въпрос, като че ли е замразен. На този етап не можем и не мислим за подобни инвестиции. За съжаление основната дейност на този тип дружества е да набират капитал през борсите и да инвестират в имоти. В сегашната ситуация тази им дейност е реално блокирана и единственият начин да се развиват е да управляват имотите, които имат.

- Какви ще бъдат тенденциите? Как да се промени политиката, за да се раздвижи пазарът?

- Трябва да излезем от кризата, особено от тази на капиталовите пазари. От друга страна, е развитието на пазара на недвижими имоти. При депресия, в каквато сме сега, не би трябвало да има ново строителство или развитие на нови проекти. В България все пак има проекти, които продължават да се развиват. Първо чисто регулативно трябва да се помогне на пазара на недвижими имоти. Като се регулира и контролира процесът, при който трябва да бъдат спазвани изискванията за един съвременен офис. Една от причините в България да има предвиждания за нарастване на офис площи, а това не се случва, е фактът, че все още има много офиси в апартаменти в центъра. В Европа подобен тип офиси са недопустими. По същия начин може да се разсъждава за пазара на търговски площи.

- По отношение на жилищата?

- Те са по-особен и много динамичен пазар. Хубавото на кризата е, че тя спря нещата, преди да са станали прекалено лоши. Оттук нататък е много важно развитието на този сегмент да бъде контролирано под формата на стратегия на местните власти за развитие на съответния град, изграждане на необходимата инфраструктура. Новите квартали, които могат да бъдат създадени в покрайнините на София и които до голяма степен ще отговарят на изискванията на средната класа в България, тепърва имат бъдеще. Въпросът е кога? Със сигурност трудно може да се очаква това да се случи тази или следващата година. Цялата ни икономика трябва да заработи наново. Такива темпове на развитие, каквито имаше преди кризата, скоро няма да видим. При нас тепърва се очаква да се развиват и нови квартали, които обаче трябва да имат добра инфраструктура. До момента строителството на жилищни имоти беше основно в изграждане на сгради, а не на комплекси. За жилищата до голяма степен това е свързано с доходите на населението и начина, по който банките ще предлагат своите услуги за ипотечни кредити. Тази година вече се наблюдава раздвижване от страна на банките. Може би ще има увеличаване на сделките, а догодина вероятно ще са повече. За търговските имоти въпросът е кога ще станем отново привлекателни и за големи чуждестранни инвеститори. Това ще стане, когато се изчерпят възможностите за инвестиции при подобни условия в по-развити страни, където рискът е по-малък – първо на лондонския пазар и Централна Европа. Хубаво е, че вече се наблюдава интерес от инвестиции в страни като Полша и Чехия. Сериозните инвеститори може да очакваме след 3 до 5 години.