- Г-н Койнов, след като видяхме първите признаци на стабилизация в жилищния сектор, дали тази тенденция ще се прояви и в цените и наемите на бизнес площите и кога?
- Ако сложим бизнес имотите под общ знаменател, виждаме, че новите, по-ниски цени и наемни нива се задържаха през последните месеци и това е форма на стабилизация на пазара. Това дава възможност за избор на наемателите на бизнес имоти и реален шанс за оптимизиране на разходната им база. Със сигурност това е и шанс за разрастване на бизнеса при много добри условия.

- Какво се случва със замразените проекти? Търсят ли инвеститорите допълнително финансиране за завършването им?
- В повечето сегменти от бизнес имотите има достатъчно предлагане, т.е. достатъчно нови проекти. Доказателство за това е, че сме 5-и в Европа по обем на търговски центрове в строеж. Обявените проекти в последните години обаче станаха повече, отколкото пазарът може да поеме краткосрочно. Кризата ни помогна да прозрем този факт. В известен смисъл е добре, че някои проекти се замразиха, тъй като излизането им на пазара щеше да доведе до още по-големи загуби за инвеститорите. Тези, които замразиха проектите си, разчитат, че в дългосрочен план ще могат да ги реализират с по-малък риск и при по-висока възвръщаемост. Някои собственици търсят финансиране или финансов партньор с идеята да завършат проекта, други отлагат инвестиционните си намерения във времето. Трети търсят алтернативни приложения за имота.

- Вече няколко международни инвеститори обявиха, че се отказват от проектите си в България и ги обявяват за продажба. Как това се отразява на пазара?
- На пазара са необходими успешни проекти, за да продължи сферата на бизнес имоти да се развива като привлекателна за международните и българските инвеститори. Купувачи на пазара има, но инвестиционните сделки са малко. Те искат да инвестират в най-добрите активи на добра цена, в напреднал етап на изграждане, при които рискът от загуба на стойност във времето е минимален. Продавачите обаче търсят по-висока цена от предлаганата от инвеститорите и затова не се стига до сделки.

- С колко реално паднаха наемните нива на офисите у нас и кога очаквате да тръгнат нагоре?
- Наемните нива в София определено са по-ниски спрямо нивата от 2007 и 2008 г. В новите проекти с отлично местоположение регистрираният спад е около 20%. За други нови проекти с добри технически характеристики в покрайнините виждаме по-голям спад. В края на 2009 г. процентът на свободните площи в София беше 17%. С изграждането на планираните още около 300 000 кв. м нови офис площи и ниските темпове на запълняемост на новите проекти процентът ще скочи вероятно до около 30%.

- Каква е прогнозата ви за развитие на бизнес имотите до края на годината?
- Възстановяването на пазара на недвижими имоти ще бъде правопропорционално на възстановяването на българската икономика. Когато има ръст на икономиката, можем да очакваме развитие на бизнеса и търсене на нови бизнес имоти.

- Доколко се е повишила възвръщаемостта на проектите заради кризата? Как стоят нещата с доходността?
- Възвръщаемостта при собствениците на проекти в кризата е спаднала, защото цените и наемите намаляха значително спрямо планираните при стартиране на проектите преди няколко години. Така че възвръщаемостта най-вероятно ще остане ниска. Доходността, която новите инвеститори търсят, се е повишила заради по-високия риск при реализацията на проектите. При офисите в София доходността е 11% в последното тримесечие на 2009 г. при 8,5% за същия период на 2008 г. Показателят при търговските улици – бул. „Витоша“, е 9% при 6,75% в края на 2008 г., а в моловете - 10,5% при 8%.

Интервюто взе Велизар Велков
Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите.