Станка Динева Ако човек иска да разбере как не трябва да се прави закон, задължително е да прочете проекта за етажната собственост, подготвен от Правната комисия към парламента за второ четене. От него може да се добие удивително добра представа за куп незаконни и направо аморални разпоредби. Например как се въвежда двоен стандарт за равнопоставени субекти. Как с два-три текста се отменят онези пасажи от Конституцията, провъзгласяваща собствеността за неприкосновена. Как в условията на икономическа криза се осигурява работа на строителни компании и на фирми за саниране. На приемането на закона се противопостави почти цялата общественост – от омбудсмана Гиньо Ганев през юристи, организации на собственици на недвижими имоти до депутати. Очаква се той да бъде върнат и от президента Георги Първанов. Както се шегуват участниците във форумите, посветени на проекта, срещу него не се е изказала единствено организацията на лидерите в имотните измами. Законът за етажната собственост засяга интересите на 4 милиона българи. Подготвеният за второ четене проект обаче грубо ги погазва, твърди омбудсманът. Колко „добър” е предложеният закон става ясно от това, че от периметъра му на действие са извадени малко на брой собственици – на имоти в комплекси от затворен тип. Цялата работа започва с предложението на Иглика Иванова и Георги Атанасов. Те настояват в закона изрично да се запише, че има „обикновена собственост”. Тезата е доразвита от Надя Антонова и Яни Янев – законът да не се прилага за сгради с по-малко от четирима собственици. Правната комисия пък е формулирала необикновената собственост. „Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се управляват с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти”. Ако се абстрахираме кой е инвеститорът - държавата, общината или гражданинът Петров, то правата и задълженията, които възникват между тях, би следвало да се регулират равнопоставено. В случая правата на последна инстанция са оставени на инвеститора. Нищо че той е продал къщите или апартаментите така, както държавата, общината и всички останали инвеститори в имоти, които обаче не са от затворен тип. Двойният аршин в закона обаче е подписан и подпечатан от още една разпоредба - специални „Изключения” за неслучайни хора. Тук влизат „до 3 самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик”. За тях важат разпоредбите на Закона за собствеността. Те гласят, че Общото събрание управлява етажната собственост в сградата. То взема решения с ¾ от гласовете. Милионите от „падащия кворум” при вземане на решение На пръв поглед и в новия проект нещата стоят точно както при изключенията. С малката разлика, че в проекта се появява феноменът „решения, взети при спадащ форум”. Общото събрание или събранието на сдружението на собствениците е легитимно, ако присъстват 75% от притежателите на имоти. В случай че не се явят нужният брой представители час по-късно, сбирката продължава с колкото са дошли. Оттук нататък решенията се вземат с 51% от гласовете на присъстващите. Ето и един пример – в един блок живеят 100 собственици. За да е легитимно събранието, трябва да присъстват 75. Явяват се обаче 30. Достатъчно е 16 да гласуват „за” и всяко решение става факт. Те могат да продадат за колкото пари си пожелаят например правото за надстрояване на блока. С появата на нови играчи общата собственост (виж карето) се преразпределя между тях и старите. Точно делът от общата собственост дава права при гласуване. По предложение на Министерския съвет в правния мир на етажната собственост се явява нова фигура – сдружението на собствениците. Очевидно то не се покрива с Общото събрание на блока или входа, защото според проекта изземва всичките му права, без това да назначава хигиенистката. След това „творческият гений” на анонимния вносител, скрит зад Правната комисия, се е развихрил без ограничение в разпоредбите „Правомощия на общото събрание”. То „не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата”. С този текст се зачертава цялата логика на пазарната икономика. Сдружението на собствениците като комисионер Шокиращо е, че в ХХІ век се е намерил депутат, който да предложи да се отнеме право на решение на колективен орган. При това за разходи, които е възможно да не е необходимо да се правят. Или пък когато заинтересована страна се опита да „набута” целия блок в харчове, които живеещите в него не могат да си позволят. Както се шегуват участници във форумите, посветени на закона, само дето законодателят не е записал имената на фирмите, които ще бъдат облагодетелствани от тази разпоредба. Като продължение на този текст се явява и следващият: „Общото събрание може да приеме решение за получаване на кредити, безвъзмездна помощ и субсидия”. Почти толкова безапелационно звучат и разпоредбите за сключване на договори с доставчици на услуги, с фирми за саниране и други. Така сдруженията могат да се превърнат в посредници, а някои от шефовете им – в комисионер на посочените дружества. Ако използваме примера, даден по-горе, излиза, че 16 души от един вход са в състояние да гласуват тегленето на стотици хиляди, че и милиони левове, които после всички ще плащат. Или пък да сключат договори за саниране, които са с пъти по-висока цена от обичайната. Няма задължение за организиране на конкурс и избор на най-изгодната оферта. В българските условия договорът е „в кърпа вързан”, ако заинтересованата фирма „мотивира” с подходящата сума председателя на сдружението. Оттам нататък всички останали могат да се окажат загробени с борч, от който отърване няма. Ако парламентът приеме предложените от икономическото министерство (чрез правителството) спорни промени в Закона за енергетиката, собствениците на апартаменти ще бъдат лишени и от възможността да сключват договори с топлофикация и ВиК дружествата и да договарят условията с тях. Причината е, че проектозаконът за етажната собственост позволява с минимален брой гласове това да направи председателят на сдружението или на Общото събрание. В духа на тоталитарната традиция В този дух е още един текст, който посича из основи цялото българско законодателство. Той гласи, че сдружението на собствениците не може да се прекрати или пък от него да излезе участник при „одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от ЕС или държавния бюджет за обновяване на сградата”. Това може да стане „след изтичане на гаранционните срокове по проекта за извършените строителни и монтажни работи”. Тоест, ако блокът е облицован със сайдинг, чийто гаранционен срок е 60 години, няма мърдане от сдружението. Върхът на сладоледа обаче е друга разпоредба – „всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение”, но това „не спира изпълнението на решението”. Тоест, колкото и безумно да е едно решение, то се изпълнява, пък който и както иска да го протестира. На такива закони би завидял и Тодор Живков. С така описаните клопки пред собствениците на жилища в етажната собственост, възможността някой да бъде прогонен за „непристойно поведение” от съкооператорите си за 3 години, както предвижда проектът, не изглежда толкова ужасяваща. И в действащото в момента законодателство съществува такава възможност, но тя никога не е използвана. Парламентът винаги е чистил нормативната уредба от подобни „паразитни” разпоредби. Няма обяснение защо точно тази е оставена. На фона на безнаказаните далавери с частни, държавни и общински имоти този „пропуск” буди съмнение, че някой си оставя вратичка за облагодателстване. Какво – ще видим. Из Закона за собствеността, приет 1951 г. Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, плочите, гредоредите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всички друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.